Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?
Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами - Мария Даровская.
Тема данной статьи - оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.
Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.
1. Что такое оценка дома и кем она проводится?
Процесс, конечный результат которого - установить его стоимость.
Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает - значит, эта цена не отвечает условиям рынка.
Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.
Такая процедура понадобится:
- при расчете налоговой суммы от продажи дома ;
- при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд ;
- при расчете суммы госпошлины ;
- для ипотеки , так как она обычно не превышает 80 -90 % от стоимости залога ;
- при расчете суммы взноса в уставной капитал ;
- когда дом - залоговое имущество ;
- при аресте дома ;
- при имущественных спорах ;
- при разделе имущества;
- при выплате страховки за дом ;
- при незавершенном строительстве;
- при расчетах для инвестиционного проекта.
Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.
СРО - саморегулируемые организации - некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.
Подробнее о механизмах и принципах оценки - в обзорных статях « » и « ».
2. В каких случаях необходима оценка дома - обзор ТОП-7 основных ситуаций
В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.
Ситуация 1. Оформление наследственных прав
Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.
Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.
Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.
Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.
Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи
Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.
Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.
Для налоговых органов проведение оценки - доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.
Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.
Ситуация 3. Оценка по представлению органов опеки
Оценивают дом по предоставлению органов опеки в случаях, когда владелец дома или его части - несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. В таком случае без разрешения опекунского совета, невозможно продать, обменять или подарить жилье, а также сдать его в аренду, заложить или совершить другие операции.
Механизм опекунского совета нужен, чтобы не допустить ущемления прав и соблюсти интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.
Оценку дома для органов опеки нужно проводить при:
- продаже дома;
- сдаче в аренду;
- оформлении дома в качестве залога;
- разделе дома;
- выделении доли в доме;
- проведении с домом других операций, которые могут затронуть права опекаемого лица.
Нужно подготовить необходимые для оценки жилого дома документы о праве собственности, техпаспорт и паспорт заказчика.
Как и в других случаях, результат оценки - заключение, подтверждающее рыночную стоимость, с приложенными правоустанавливающими документами.
Учтите, что с 2005 года решение органов опеки стало обязательным лишь для тех опекаемых лиц, которые являются собственниками или совладельцами недвижимости.
Если продажу дома совершили, не получив согласия органов опеки, суд может признать эту сделку недействительной и привлечь к уголовной ответственности лицо, предоставившее неправдивые данные.
Ситуация 4. Страхование жилья
Согласно законодательству РФ, если стоимость недвижимости завышена относительно рыночной, договор страхования считается недействительным.
Если страховая сумма меньше рыночной стоимости, страхование считается неполным, а возмещение при наступлении страхового случая выплатят частично. Выплачивать будут с учетом рыночной стоимости дома, пропорционально его стоимости.
Именно из-за вышеперечисленных аспектов закона перед страхованием дома проводят процедуру его независимой оценки.
Учтите, что максимальная выплата страховой компании равна стоимости строительства нового дома, идентичного по параметрам. Но и тут есть нюанс. Когда речь идет о страховании дома, страховая сумма все равно не будет равна его рыночной стоимости. Причина в стоимости земли, на которой построен дом. Это создает пространство для интерпретаций подсчета.
Выход - страховать дом без земельного участка, а страховую стоимость определять с помощью оценщика. В таком случае превратностей трактовок не будет.
Ситуация 5. Внесение дома в уставной капитал общества
Внесение в уставной капитал организации помогает детализировать права участников на принятие решений. Помимо этого, при правильной оценке взноса правильно исчисляется налог на имущество и затраты на амортизацию. Поэтому, при внесении дома в уставной капитал важно верно оценить его стоимость.
Учтите, что денежная оценка имущественного вклада, к которому относится дом, осуществляется по соглашению учредителей. Но сумма этой оценки не может превышать сумму, в которую оценил дом независимый оценщик.
Передача имущества в качестве вклада, согласно закону, считается инвестированием, а не способом его реализовать.
Ситуация 6. Раздел дома
При разводе или других спорах о разделе дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих имущественных прав, другая сторона должна выплатить компенсацию.
Чтобы определить сумму компенсации, нужна услуга оценщика. Он определит стоимость дома вместе с земельным участком. А уже исходя из этой суммы стороны придут к соглашению.
Пример
Алла и Борис разводятся. Борис заказал оценку загородного дома у оценочной компании. Компания оценила дом в сумму, с которой не согласна Алла. Чтобы решить эту ситуацию, Алле нужно уговорить мужа на повторную оценку. А нового оценщика - выбрать совместно. И совместно заключить с ним договор.
Если договориться с экс-мужем не удастся, нужно провести экспертизу спорного отчета на предмет достоверности. Такую экспертизу должна провести СРО оценщика.
Ситуация 7. Получение кредита
Обычно размер кредита равен сумме 80% стоимости залоговой недвижимости. По этой причине оценка дома и земли - обязательно условие при использовании его в качестве залога для ипотеки.
В этом случае оценку должна проводить профессиональная компания-оценщик, аттестованная банком.
Банк не навязывает конкретного исполнителя, а предоставляет список аттестованных оценщиков, из которого и выбирают.
3. Как сделать оценку дома с земельным участком - пошаговая инструкция для новичков
Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.
Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия - компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.
Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект
Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак - они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.
Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.
От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.
Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения
От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.
Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.
Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка
На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.
Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:
№ Фактор для доплаты Фактор для скидки 1 Больше 3 соток земли +2-3% Меньше 3 соток земли -2-3% 2 Участок правильной формы +2% Участок неправильной формы -2-3% 3 Ширина больше 12 м +1-4% Ширина меньше 12 м -2-15% 4 Близость транспортных развязок +1-5% Удаленность от остановки -5-8% 5 Асфальтированная дорога +2% Дорога без покрытия 6 Природные условия Приближенность высоток -3-4% Приближенность промобъектов -5-10%
7 Ровный рельеф +3-5% Склон -5-7%, грунтовые воды -10-20% 8 Наличие центральной канализации - +7-10% Отсутствоет газ или вода -5-15% 9 Отдельный въезд Общий въезд -30%, общий двор -50% Шаг 5. Определяем стоимость главного строения
Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.
Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.
Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:
№ Факторы для доплаты Факторы для скидки 1 Кирпичные стены Стены из ракушечника -5-8% 2 Дому меньше 7 лет +5-10% Дому 8-20 лет -5-15% 3 Площадь больше 80 м. кв. +1-3% Площадь меньше 55 метров - 2-5% 4 Современный проект + 5% Старый проект - 1-5% 5 Под ключ +15-30% Строительство не завершено - 60% 6 Трубы капитально отремонтированы +5-10% Старые трубы и сантехника -5-10% 7 Ремонт не нужен Необходимо провести ремонт - 10-30% 8 Раздельные комнаты + 5% Смежные комнаты -5% 9 Есть удобства - доплата 0% Частичные удобства - 10% Нет удобств - 20%
10 Высокие потолки - доплата 0% Потолки менее 2,6 метров - 10% Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке
Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.
Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений - просто определите стоимость их строительства.
Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья
Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.
Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед» . Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.
Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.
Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью « » равна нулю.
Дополнительная информация - в материале « ».
4. Профессиональная помощь в оценке дома - обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг
Чтобы облегчить читателям выбор оценочной компании, предлагаем обзор пятёрки лучших организаций этого профиля.
1) Гранд-Реал
Оценочная компания «Гранд-реал» на рынке уже 13 лет, а потому имеет достаточно опыта в оценке недвижимости, в том числе домов и земельных участков.
Компания состоит в СРО, аккредитована в двух СРО, застраховала свою деятельность и деятельность своих оценщиков. Оценивает коттеджи, дома, дачи, земельные участки для различных целей.
2) Профсервис
Компания «Профсервис» занимается различными видами оценочных услуг по всей территории России, в том числе оценкой домов, коттеджей и дач. За 15 лет существования компания получила незаменимый профессиональный опыт, который позволяет выполнять услуги качественно и с соблюдением сроков.
«Профсервис» аккредитован Сбербанком. Оценка проводится при четком следовании правовым и законодательным нормам. Получить консультацию по интересующему вопросу можно позвонив в компанию или заказав обратный звонок на сайте.
«Новые горизонты» оказывают услуги оценки всех видов. Фирма существует с 2010 года. Оценочную деятельность компания совершает в строгом соответствии действующему законодательству. Помимо оценки, фирма «Новые горизонты» занимается экспертизами, консалтингом, инжинерингом.
Для процедуры оценки компании понадобится всего двое суток. Спустя 48 часов после заключения договора клиент получает отчет о независимой оценке дома или другого имущества. Такая оперативность возможна благодаря опыту и профессионализму штатных оценщиков «Новые горизонты». Каждому клиенту также предоставляется гарантийное письмо.
Компания «Вега» занимается экспертной и оценочной деятельностью различных видов, в том числе оценкой недвижимости. Как и требует законодательство, компания - член СРО оценщиков.
Штатные сотрудники «Веги» имеют профильное образование и опыт работы. Деятельность компании и ее оценщиков застрахована, что также продиктовано законодательством РФ, как обязательное условие ведения оценочной деятельности.
5) Реал-А.К.
Компания «Реал-А.К.» существует уже 15 лет, из которых уже 12 оказывает услуги оценки различных видов. В том числе оценивает дома, таунхаусы, коттеджи, садовые домики. В штате компании шесть оценщиков различных профилей. «Реал-А.К.» состоит в СРО, тем самым соблюдая требования закона. Деятельность компании и ее сотрудников застрахована. В списке преимуществ организации - курс на самые акутальные технологии работы и профессионализм.
Дополнительная информация - в статье « ».
5. Как сэкономить на оценке дома - 3 простых совета
Существует несколько способов сэкономить часть средств при оценке. Но учтите, что экономия на оценке - не всегда хорошая идея.
Но есть ситуации, когда оценку объектов недвижимости нужно делать обязательно. В этом случае стоимость дома устанавливается официально. Это необходимо в следующих случаях:
Кроме того, оценка объекта может потребоваться и в других ситуациях. Регламентирует услуги Федеральных стандартов оценки ФЗ №135 .
От чего зависит стоимость услуг?
На цену оценки земельного участка оказывают влияние следующие факторы:
- Удаленность объекта от города.
- Стоимость услуг специалиста.
- Площадь дома и размер земельного участка.
- Уникальность постройки.
- Вид разрешения, выданного на землю.
- То, для какой инстанции готовится отчет.
Все эти моменты оказывают влияние на итоговую стоимость услуг специалиста, но нужно учесть, что каждый оценщик рассчитывает стоимость своих услуг в индивидуальном порядке. При этом он принимает во внимание рекомендации СРО.
Для того, чтобы найти оценщика с самыми выгодными условиями, клиенту необходимо изучить все предложения, существующие в городе. Владельцы зданий могут выбрать любого эксперта, ориентируясь на стоимость услуг. Важна репутация специалиста.
Но в реальности кредитно-финансовые организации рекомендуют клиентам, оформляющим ипотечный заем, сотрудничать с тщательно отобранными экспертами. Специалисты проверены банками, поэтому можно быть уверенным в том, что оценка имущества будет проведена объективно.
Сколько стоит оценка дома и земельного участка?
Примерно такие же цены на оценку дома с земельным участком в Санкт-Петербурге. В регионах стоимость оценки колеблется от 2000 до 3000 руб.
С тем, сколько стоит оценка земельного участка мы разобрались, далее о том как осуществить процедуру не потратив при этом ни цента.
Как провести процедуру бесплатно?
Сделать это можно на специализированных сайтах при помощи онлайн-калькулятора.
При этом будет учтен материал, из которого возведена постройка, этажность и другие параметры.
Заключение договора
Законодательство устанавливает, что определением стоимости недвижимости могут осуществлять независимые эксперты. Это лица, которые имеют лицензию, подтверждающую их право заниматься этим видом деятельности.
Специалист обязан состоять в СРО. Кроме того, его деятельность должна быть застрахована, он должен иметь полис с покрытием минимум 300 тысяч рублей.
Для того, чтобы выполнить оценку недвижимости, нужно сообщить об этом специалисту. Важно узнать условия сотрудничества с ним. Еще до подписания договора необходимо обсудить срок, в который будет исполнен заказ, а также стоимость процедуры.
Необходимо заранее уточнить то, какие документы будут нужны оценщику для проведения работ. Пакет бумаг, который нужно вручить специалисту, обычно содержит следующие документы:
- Копии бумаги, которые подтверждают личность владельца имущества. Нужно отксерокопировать паспорт и ИНН.
- Документы, которые имеются на недвижимость. Это кадастровый план, договор о приобретении дома в собственность, либо другие бумаги, с помощью которых можно подтвердить право на имущество.
В договоре следует указать ряд моментов. К ним относится вид оценки, цели проведения процедуры. Важно отразить задачи, которые будут решены в процессе оценки. В документе должен быть указан срок выполнения работы.
Методики оценки недвижимости следующие:
- аналоговый метод;
- доходный;
- затратный.
Аналоговый основан на сравнении цен сделок, которые были заключены на рынке за последний год. На основе полученных результатов определяется стоимость объекта, который осматривает оценщик. Аналоговый метод может быть использован при проведении оценки домов, которые находятся в черте города.
Для того, чтобы оценка была объективной, необходимо пользоваться данными минимум трех сделок, совершенных ранее. Специалист принимает во внимание схожесть домов по площади, наличие коммуникаций и ряд других факторов.
Доходный метод применяют для определения стоимости коммерческой недвижимости и квартир. Для оценки стоимости дома применяется затратный метод. Он основан на определении всех затрат, направленных на возведение объекта. Метод отлично подходит для оценки новых домов, которые были построены в коттеджных поселках.
Оценивая частные дома, специалисты чаще всего используют комплексный метод. Он объединяет перечисленные выше подходы, взяв от каждого лучшее.
Когда договор будет подписан, собственник недвижимости должен передать специалисту пакет документов. Уточните дату, когда оценщик приедет на объект.
Прибыв на место, он должен определить главные характеристики строения. Оценщик обязательно делает фото. Они нужны для того, чтобы выполнить идентификацию дома. Специалист обязательно проверяет то, были ли незаконные перепланировки.
Определение цены на оценку земли усложняется тем, что эксперт должен принять во внимание рыночную стоимость земли. В этом случае он применяет комплексный метод, это позволит определить реальную стоимость имущества.
Если же недвижимость переходит к владельцу после принятия наследства, либо имущество было подарено, тогда эксперт для расчета его стоимости применяет нормативную денежную оценку. В результате определяется сумма, исходя из размера которой будет начислен налог на землю, а также сумма государственной пошлины.
Заключение
Оценка жилого дома выполняется специалистом, состоящим в СРО. Его деятельность должна быть застрахована.
Перед подписанием договора необходимо уточнить срок выполнения работы, уточнить пакет бумаг. После завершения работ заказчику будет выдан отчет, подготовленный в соответствии с ФЗ №135.
Я хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков?
Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:
Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира. Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.
Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.
Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.
В чем заключается метод сравнительного анализа?
«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.
Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?
Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья. Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее. Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.
Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?
Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве). Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.
Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров. Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:
Местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)
исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)
метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)
этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)
расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)
тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)
материал стен (кирпич, панель, монолит)
наличие балкона или лоджии.
Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.
Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?
Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.
Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию. Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах. Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости. Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.
Прямо сейчас.
Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.
Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.
Сравните получившиеся суммы. Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.
Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:
1. сложите цены всех объектов
2. сложите площади всех объектов
3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2). Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.
Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.
Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:
1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),
где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,
Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,
П1, П2, …, Пn – площадь объектов.
2. Цкв.=Цср.*Пкв.,
где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,
Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,
Пкв. – площадь вашей квартиры.
Почему мы называем эту цену ориентировочной?
Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья ».
Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения. Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку. В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.
Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах? Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?
Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.
Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры. Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.
Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.
Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.
Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М. Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.
Желаем вам удачи.
Галина Протопопова
Оценка стоимости недвижимости - важнейший элемент в сделке купли-продажи любого объекта, ведь именно цена - это то, на чем сходятся продавец и покупатель. В этой статье я хочу рассказать читателям «Собственника» о том, как провести оценку объекта недвижимости, какие документы нужно подготовить и на какие юридические нюансы стоит обратить внимание .
Выбирай и проверяй
Ранее заниматься оценочной деятельностью могли физические лица и компании, имеющие лицензию. Сегодня, согласно поправкам в закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Поскольку государственные лицензии на проведение оценочной деятельности отменены, их заменил механизм саморегулирования, действующий через профессиональные саморегулируемые организации оценщиков. В России зарегистрировано несколько десятков таких организаций, но наиболее крупной и авторитетной из них является Российское общество оценщиков.
Прежде чем начать работу с ранее не известным вам оценщиком, попросите представить документы, которые подтвердят его компетенцию. Это должны быть свидетельство о членстве в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, выписка из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, подтверждающая включение в данный реестр организации, в которой состоит оценщик. Кроме того, полис обязательного страхования ответственности оценщика и диплом о профессиональной подготовке специалиста.
Любому практикующему оценщику не составит большого труда представить копии этих документов, а вы будете уверены, что имеете дело с профессионалом. Но если вы уверены в своем выборе, то запрашивать заранее эти документы не обязательно, поскольку они все равно подшиваются к отчету о проведенной оценке в качестве приложения.
Следите за деталями
Несмотря на то что оценщики - это только физические лица, договор на проведение оценки заключается со специализированной оценочной компанией. Необходимым условием заключения договора будет наличие в штате компании не менее двух оценщиков - это значительно удобнее, чем заключение договора с индивидуальным предпринимателем, поскольку в этом случае компания будет отвечать за качество предоставленных услуг, а наличие штата оценщиков позволит оперативно решить все поставленные задачи. Заключение договора на проведение оценки является обязательным, это требование содержится в законе «Об оценочной деятельности в РФ», и его нарушение может повлечь признание отчета об оценке недействительным. Судебная практика постоянно это подтверждает, достаточно часты случаи, когда отчеты признаются недействительными только на основании отсутствия договора.
Для заключения договора и проведения оценки объекта недвижимости вы также должны подготовить определенные документы. Как правило, в этот перечень входят:
— свидетельство о регистрации права собственности на объект оценки и земельный участок;
— технический паспорт;
— справка о балансовой стоимости объекта, если собственник объекта юридическое лицо;
— сведения о наличии или отсутствии обременений.
На сведениях об обременениях я хочу остановиться отдельно. Поясню, что обременением называются ограничения в использовании и обороте объекта недвижимости. Часто обременением бывают права третьих лиц на использование объекта, например право аренды. Это означает, что если объект недвижимости сдан в долгосрочную аренду, то у арендатора существует право использования объекта, что может быть рассмотрено покупателем как фактор, отрицательно влияющий на потребительскую ценность объекта и, следовательно, снижающий его стоимость. В качестве обременения могут рассматриваться и иные права, например право залогодержателя в отношении предмета залога, если данная недвижимость была оформлена как залог, что, конечно, тоже уменьшает стоимость самого объекта, ведь стоимость недвижимости определяется не только ее физическими характеристиками, но и правовым положением объекта.
Оценка оценке рознь
После заключения договора оценщик обязан осмотреть объект оценки. При проведении осмотра производится фотографирование объекта недвижимости внутри и снаружи, а фотографии будут подшиты в отчет. Наличие подробных фотографий объекта всегда облегчает чтение отчета, поскольку помогает читателю быстро составить представление об оцениваемом объекте. После осмотра объекта оценщик проводит исследование рынка, расчет стоимости и составляет отчет об оценке. На составление отчета уходит, как правило, 3-5 рабочих дней, по истечении которых заказчик получает готовый документ.
Отдельный разговор - использование полученного результата работы оценщика. Отчет - документ объемный, сложный, поэтому часто читают в нем только раздел, говорящий о величине итоговой стоимости объекта. Такой подход сложно назвать правильным. Читать следует весь отчет, чтобы понять возможность его использования в различных ситуациях для тех или иных целей.
Стоит обратить особое внимание на раздел, описывающий вид определяемой стоимости объекта. Несмотря на то что чаще всего оценивают рыночную стоимость, может быть определен и иной вид стоимости, например, инвестиционная или ликвидационная, поэтому необходимо проверить, о каком виде стоимости идет речь.
То же самое относится и к целям/задачам оценки. Каждая оценка проводится для решения определенной задачи, и отчет может быть использован только для тех целей, которые указаны в отчете. Это может быть взнос объекта недвижимости в уставной капитал предприятия, переоценка основных средств, передача объекта в залог, купля-продажа объекта и многое другое. Использование отчета для других целей, кроме оговоренных в отчете, будет юридически некорректным. Нельзя сказать, что при проведении оценки недвижимости для решения различных задач оценщик использует какие-то совершенно особые методы, но, тем не менее, цели, для которых проводится оценка, всегда учитываются оценщиком, и это может повлиять на результат определения стоимости.
Следующий важный раздел отчета, на который обязательно нужно обратить внимание, - это «Ограничения и допущения». Любой отчет содержит некоторые допущения и предположения, сделанные оценщиком в отношении объекта оценки. Чаще всего эти допущения касаются либо технического состояния объекта, либо его правового положения. Например, если из-за конфликтной ситуации вокруг объекта оценщик не смог осмотреть объект недвижимости и провести фотосъемку, он не может определить внутреннее состояние объекта и делает некоторые предположения о внутренней отделке и ее состоянии, которые и описывает в отчете. Таких допущений может быть достаточно много и они могут иметь большое влияние на итоговую величину стоимости, поэтому раздел «Ограничения и допущения» нужно читать очень внимательно.
В заключение хочу сказать, что отчет об оценке очень часто является предметом судебного разбирательства, поэтому юридические аспекты отчета важны не менее, чем сами результаты расчета стоимости. Часто бывает, что отчеты отклоняются судами и не рассматриваются как доказательство только на основании формальных юридических признаков, поэтому будьте внимательны при составлении договора о проведении оценки, четко определяйте задачи оценки и обязательно консультируйтесь с юристом о дальнейшем использовании отчета.
Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.
В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется . Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:
- для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
- для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
- для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
- для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
- с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под , а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.
Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?
Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты - лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев. Однако, многие банковские организации, оформляя , направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества. Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).
Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?
Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:
- Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
- Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода - оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
- Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.
При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:
- месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
- состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
- наличие обременения на дом и землю.
Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.
В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:
- отличное
- хорошее
- удовлетворительное
- неудовлетворительное
- непригодное
Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:
- для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
- для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.
Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?
Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:
- копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
- оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
- документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).
Отчет об оценке дома и земельного участка
В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:
- Общие сведения об оценщике и заказчике.
- Информация о методах оценки.
- Сведения об анализируемом объекте.
- Исследование рынка недвижимости.
- Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
- Приложения (правоустанавливающие акты).
Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:
- документы на объект недвижимого имущества;
- фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
- рыночная стоимость объекта;
- ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.
В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).
Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.
На что влияет оценочная стоимость
Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:
- выставить требование о проведении повторной оценки;
- сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
- предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
- оформить на недостающую сумму потребительский кредит.
Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.