заседанием Научно-методического совета
Российского федерального центра
судебной экспертизы
при Минюсте России,
протокол от 24.11.2004 N 2
МЕТОДИКА
ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОВАРОВ
ПРИ ПРОИЗВОДСТВЕ ТОВАРОВЕДЧЕСКИХ ЭКСПЕРТИЗ
В ЭКСПЕРТНО-КРИМИНАЛИСТИЧЕСКИХ СЛУЖБАХ ФТС РОССИИ
Разработана: специалистом Российского федерального центра судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, при участии сотрудников Российской таможенной академии и специалистов Центрального экспертно-криминалистического таможенного управления.
Внесена в Реестр методических материалов по судебной экспертизе Министерства юстиции Российской Федерации с присвоением регистрационного номера N 002ЭМ/СЭ.
Введение
Среди факторов, определяющих эффективность деятельности экспертов, важное место принадлежит наличию выверенных методик исследования объектов.
Методика - порядок, детально регламентированная программа деятельности, направленной на решение экспертной задачи.
Изучение экспертных заключений по вопросу определения рыночной стоимости товара, выполненных в экспертно-криминалистических службах ФТС России, позволило составить общее представление о состоянии экспертной практики, выявить недостатки назначения и производства экспертиз.
Для совершенствования экспертной практики, устранения существующих недостатков, повышения качества проводимых экспертиз, аргументированности выводов назрела необходимость в разработке методической базы для данного вида исследований.
Цель данного исследования заключается в разработке ряда рекомендаций, которые могут быть использованы для:
Совершенствования процесса экспертного исследования в целом;
Обеспечения полноты исследования, имеющей достаточное основание для решения задачи на отдельных стадиях производства экспертизы;
Обеспечения логичности и последовательности действий эксперта при решении конкретной экспертной задачи, обоснованности его выводов;
Обеспечения достоверности заключения эксперта.
В предложенной работе впервые с позиции системно-структурного подхода раскрывается гносеологическая сущность экспертного товароведческого познания при производстве экспертиз в целях определения рыночной стоимости товара, рассматривается процесс экспертного исследования, его стадии и связи между этими стадиями; даны определения предмета и объекта товароведческой экспертизы, очерчен круг экспертных задач "...".
I. Общие положения
1. Настоящая Методика (далее - Методика) определения рыночной стоимости товаров, в том числе транспортных средств, при проведении экспертных товароведческих исследований в экспертно-криминалистических службах таможенных органов России разработана в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Таможенным кодексом Российской Федерации ТК РФ), Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации УПК РФ), Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации ГПК РФ), Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях КоАП РФ), Уголовным кодексом Российской Федерации УК РФ), Налоговым кодексом Российской Федерации НК РФ) и представляет собой теоретико-методологическую основу проведения экспертных товароведческих исследований в целях определения свободной (рыночной) стоимости (цены) исследуемого товара.
2. Товароведческие экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости товара назначаются должностными лицами таможенных, следственных и судебных органов в целях:
Определения размеров пошлин, налогов и сборов, подлежащих уплате в отношении этих товаров в процессе проведения таможенного оформления и таможенного контроля;
Определения размеров штрафов при производстве экспертиз по делам об административных правонарушениях, дознании и слушании по уголовным и гражданским делам;
Иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и нормативно распорядительными документами Федеральной таможенной службы России.
Товароведческие экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости товара могут проводиться по обращению государственных органов, организаций и гражданских лиц в установленном порядке.
3. Экспертом может быть назначено любое лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями и аттестованное в соответствии с Положением об аттестации экспертов (утв. Приказом ГТК от 07.06.2004 N 646 (зарегистрирован в Минюсте РФ 30.06.2004, рег. N 5879)), так и привлекаемое к производству экспертизы в установленном процессуальным законом порядке.
II. Предмет, объект, задачи товароведческой экспертизы
при решении вопроса о рыночной стоимости
исследуемых объектов
"Экспертиза - это исследование, проводимое в соответствии с процессуальным законодательством сведущими лицами на основе специальных познании в науке, технике, искусстве, ремесле для установления фактических обстоятельств дела, имеющих доказательственное значение." /13/.
В соответствии с этим определением предметом товароведческой экспертизы являются фактические данные (факты, обстоятельства), устанавливаемые на основе специальных научных познаний в области товароведения и исследования объекта и иных материалов дела.
Специальные товароведческие познания - это профессиональные знания в области товароведения, сущность которых определяется содержанием предмета науки товароведения. Товароведение - наука, изучающая товар с точки зрения его способности удовлетворять определенные потребности людей в предметах одежды, быта, производства и т.п. /14/. Краеугольным камнем данной науки является понятие товара, его сущностно-содержательная характеристика.
В экономической теории понятие товар характеризуется как объект купли-продажи ("продукт, который находится на рынке или может быть на него доставлен"), то есть товар - это, прежде всего, существуемый (существовавший) "предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет человеческие потребности в соответствии с ее назначением" /14/.
Товар имеет две стороны: потребительную стоимость и стоимость. Потребительная стоимость, определяемая в дальнейшем как качество - способность вещи удовлетворять человеческие потребности. "Качество продукции - совокупность свойств продукции, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные "...".
Качество продукции оценивается качественными и количественными показателями (описываются, взвешиваются, измеряются, т.п.).
Количественно-качественная определенность товара (продукции, изделий) позволяет отнести его к определенной классификационной единице, то есть установить его товарную принадлежность. В то же время продукция (товар) одного назначения по разному проявляет пригодность для потребления, определяемую степенью полезности для использования по назначению.
Соотношение показателей свойств исследуемого продукта и базовых, выступающих как мера качества, называется уровнем качества /25/, отражающим степень пригодности товара для использования его по назначению.
В то же время товар обладает и другой стороной: потребительные стоимости являются вещественными носителями меновой стоимости, которая выступает прежде всего в виде количественного соотношения, в котором происходит обмен различных потребительных стоимостей, то есть сравниваются их качество и количество.
Уровень качества, выраженный в стоимостных единицах, определяет стоимость товара.
Гносеологическая сущность понятия товар (объекта товароведческой экспертизы) определяет:
Товарную принадлежность;
Уровень качества;
Рыночную цену.
В процессе обращения товар претерпевает различные воздействия, в том числе негативные, в результате которых изменяются его свойства. Изменяется и его стоимость с учетом фактического состояния.
Таким образом, в процессе экспертного товароведческого исследования устанавливается:
Товарная принадлежность исследуемых объектов - принадлежность объектов к общепринятому классу с известным комплексом свойств;
Уровень качества;
Фактическое состояние исследуемых объектов;
Стоимость товара с учетом фактического состояния.
Объектами товароведческой экспертизы являются продовольственные и непродовольственные товары, в том числе транспортные средства, продукция машиностроительной, приборостроительной и электронной промышленности, строительные материалы, строительные конструкции и оборудование отечественного и зарубежного производства, сырье и материалы, т.д.
В случаях исследования больших партий товара одного вида, наименования, модели и т.д. объектами исследования являются образцы (пробы) при условии правильного отбора образцов (проб) в соответствии с существующими ГОСТ, ОСТ, РД и нормативно-распорядительными документами ФТС России. "..." образцов (проб) составляется Акт отбора образцов (проб) в установленном порядке.
В зависимости от обстоятельств дела вместе с объектами товароведческой экспертизы (продукцией, изделиями, их частями) экспертам представляют образцы-эталоны для сравнительного исследования.
Объектом товароведческого исследования при определении рыночной "...".
В качестве исходных данных при производстве экспертизы изучается маркировка, нанесенная на упаковку, непосредственно на изделие, или содержащаяся в ярлыках, этикетках и др., несущая информацию о товарных характеристиках (цифровые или буквенные показатели), изготовителе (рисунок товарного знака), способах обращения с грузом или уходом за изделием (различные манипуляционные знаки). Исследование маркировочных данных необходимо при решении ряда вопросов, в том числе связанных с фальсификацией товара.
К объектам товароведческой экспертизы относится и упаковка, в которой транспортировался или хранился товар.
Объектами исследования для эксперта являются и документы, содержащие сведения о состоянии объектов и осуществляемых операциях, дающие достаточную информацию о товаре:
Документы, несущие информацию об особенностях происхождения товара (сертификаты, удостоверения о качестве, технические паспорта и др.);
Товаросопроводительные (спецификации, упаковочные листы, ярлыки и т.д.) и товарно-транспортные документы (квитанции о приемке - отправке груза, транспортные накладные и др.);
Грузовые таможенные декларации (ГТД);
Паспорта на товары, акты санэпидемстанции и др.;
Акты осмотра груза, различные справки.
Суммируя изложенное, объектами товароведческой экспертизы являются продовольственные и непродовольственные товары изделия бывшие в употреблении, части изделий, образцы (пробы), образцы-эталоны, другие изделия (продукция) (аналоги), маркировка, упаковка, а также материалы уголовных, административных и гражданских дел, в которых изложена информация о товарных характеристиках исследуемых объектов и иная информация об обстоятельствах, повлекших изменение качества продукции (условиях упаковки, транспортировки, хранения), а также документы, предоставленные в процессе таможенного оформления и таможенного контроля, содержащие информацию об объекте товароведческой экспертизы.
III. Программа экспертного товароведческого исследования
в целях определения рыночной стоимости товара
Методика экспертизы (экспертного исследования) - это система методов, приемов и технических средств, последовательно применяемых при изучении объектов экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету экспертизы.
Значимость методики в детерминации не только структуры, но и динамики индивидуально-исследовательской деятельности эксперта весьма существенна, поскольку она носит сложный многоуровневый характер и требует определенного упорядочения и регламентации.
Нижеприведенная структура решения экспертной задачи отражает многоступенчатость процесса экспертного исследования.
Методика проведения экспертного товароведческого исследования в целях определения рыночной стоимости товара содержит различные методические подходы на разных этапах исследования.
На каждом этапе исследуются определенные свойства объектов, используются соответствующие технические средства и решаются конкретные подзадачи.
Здесь основным условием решения задачи (подзадачи) является исследование не всех свойств объекта, а только тех из них, которые имеют значение для ее решения.
На первом этапе исследования решается группа задач, связанных с установлением товарной принадлежности исследуемых объектов, включающая исследование товарных свойств объектов, позволяющих определить:
Принадлежность исследуемых объектов к общепринятому классу с известным комплексом свойств по классификации Общероссийского классификатора продукции ОК 005-93 ОКП (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 30.12.1993 N 301), Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Российской Федерации ТН ВЭД России (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2001 N 830) и Общероссийского классификатора основных фондов (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359);
Принадлежность отдельных единиц или множества единиц к одной группе товаров (виду, модели, марке);
Соответствие (несоответствие) товарных свойств исследуемого объекта данным контракта (договора);
Соответствие (несоответствие) товарных свойств исследуемого объекта маркировочным обозначениям.
Для установления товарной принадлежности объектов используются данные, разработанные наукой, в которых количественно-качественные характеристики заранее определены, что позволяет, проведя исследование методом идентификации /26/, отнести исследуемые объекты к определенной классификационной единице, разграничив их с другими в соответствии с принятой классификацией.
На втором этапе исследования решается группа задач, связанная с определением уровня качества и фактического состояния объекта, включающая установление:
Соответствия (несоответствия) фактических характеристик исследуемых объектов базовым данным (нормативным, образца-эталона);
Соответствия (несоответствия) фактических характеристик исследуемых объектов (сырье, состав, конструкция, применяемые материалы, модель, технические параметры, размерные признаки и др.) аналогичным данным, зафиксированным в товаросопроводительной деятельности товарно-транспортных, приемных и других документах;
Сущности и степени изменения качества продукции в связи с наличием физического, морального износа;
Фактических данных, связанных с соблюдением (несоблюдением) правил упаковки, маркировки, транспортировки, хранения и эксплуатации, механизма и причин изменения свойств объектов.
Для получения полного и научно обоснованного вывода, отражающего состояние исследуемого объекта, немаловажное значение имеет правильное применение экспертом методов и технических средств исследования, используемых при исследовании конкретной товарной группы.
При проведении осмотра товара на месте его хранения вышеуказанные факторы отражаются в Актах осмотра то Rap (транспортного средства) установленного образца.
На третьем этапе проводится анализ рынка исследуемого товара в конкретном регионе в конкретный период времени. Экспертные исследования на этом этапе включают в себя:
Анализ ценовой информации, содержащийся в различных легитимных источниках информации;
Анализ ценового ряда фактических сделок в условиях рынка;
Маркетинговые исследования аналогичного товара в случае отсутствия (или недоступности) источников информации о цене исследуемого товара.
Выбор аналога осуществляется путем изучения его характеристик по вышеуказанной схеме исследования. При выборе аналога учитывается максимальное соответствие свойств аналога и исследуемого объекта, при этом принимаются во внимание не только функциональное назначение и потребительские свойства товара и аналога, но и страна происхождения, конкурентоспособность, условия функционирования их на рынке.
В результате проведенных исследований определяется среднерыночная цена исследуемого товара на конкретном рынке в заданный период времени. При проведении экспертных исследований по вопросу определения рыночной стоимости товара, находящегося в процессе таможенного оформления, рыночная цена определяется по состоянию на дату, указанную в заявке таможенного органа, представившего товар на экспертизу, либо на дату производства экспертизы.
При проведении экспертных исследований по вопросу определения "..." или дело об административном правонарушении, рыночная цена определяется по состоянию на дату совершения правонарушения.
В иных случаях дату определения рыночной цены устанавливает лицо, назначившее экспертизу.
Проведение товароведческих экспертиз в целях определения рыночной цены исследуемого товара не включает в себя процесс рыночного ценообразования. Рыночная "..." товара содержит в себе надбавки (скидки), регулируемые конъюнктурой рынка, и налоги, устанавливаемые законодательством Российской Федерации.
Стоимость представленного на исследование товара определяется на основе его среднерыночной цены с учетом фактического состояния (наличия /отсутствия/: дефектов товара, в том числе внешнего вида и упаковки, сопроводительной и технической документации, комплектности и др., так как наличие перечисленных дефектов снижает качество и стоимость товара), количества и иных факторов, влияющих на его стоимость.
В некоторых случаях, например, когда правонарушение произошло намного раньше даты проведения экспертизы, эксперт может определить цену товара одним из следующих способов:
1. Определить цену товара на дату проведения экспертизы в стабильной иностранной валюте (доллары США, Евро) и произвести перерасчет ее в валюту РФ (рубли) по курсу ЦБ РФ на дату совершения правонарушения.
2. Определить цену товара на дату проведения экспертизы в валюте РФ и скорректировать ее с учетом индекса инфляции за период с даты совершения правонарушения. Официальный размер индекса инфляции публикуется в государственных периодических изданиях финансового и общеэкономического характера.
Указанные способы не могут применяться в отношении товаров, имеющих тенденцию к ускоренному моральному износу, товарам, бывшим в употреблении и имеющим ограниченный срок годности.
IV. Источники информации, используемые экспертом
при определении свободной рыночной цены товара
При определении свободной рыночной цены товара в процессе проведения товароведческих исследований могут быть использованы следующие источники информации:
Публикуемые - каталоги, справочники цен, прейскуранты, прайслисты, проспекты, биржевые сводки и т.п.;
Непубликуемые - по специальным запросам ответы торговых представительств, фирм, производителей товаров и т.п.;
Нормативные документы - позволяющие определить рыночную стоимость товара расчетным путем по определенным методикам.
Также может быть использована информация, полученная из официальных сайтов сети общего пользования Интернет с указанием в исследовательской части заключения их реквизитов (адрес, фирма, дата регистрации).
В заключении должен быть указан используемый источник информации (наименование издания, номер и год его выпуска, реквизиты и дата используемого документа и т.п.). Вся ценовая информация, собранная экспертом в ходе исследования по определению рыночной цены товара, должна храниться в архиве экспертного подразделения и допускать возможность ознакомления с ней при необходимости ее проверки в установленном порядке.
В целях обеспечения единообразного применения настоящей методики даны определения терминам и понятиям, используемым при производстве товароведческих экспертиз при решении указанной задачи.
Аналог - материальный (материализованный) объект, базовые свойства которого соответствуют свойствам исследуемого объекта.
Степень адекватности (приравненноетм) аналога исследуемому объекту определяется числом их общих свойств.
Цена - денежное выражение стоимости, определяемое как суммарные затраты на сырье, трудовые ресурсы, аренду основных зданий (сооружений) и регулируемое с учетом спроса и предложения, проявляемых на рынке.
Цена договорная - цена, устанавливаемая по договоренности с учетом потребительских характеристик товара, уровня его качества, спроса и предложения на рынке.
Цена регулируемая - цена, устанавливаемая уполномоченным государственным органом (учреждением) на сырье, материалы, продукцию определенных товарных групп.
Цена свободная рыночная - средняя цена, складывающаяся в зависимости от спроса и предложения на рынке или средняя цена осуществления сделок по данному товару в конкретный период времени.
Стоимость - 1. Денежное выражение ценности вещи; 2. Определенное количество общественно необходимого труда, затраченного на производство товара и овеществленного и воплощенного в этом товаре.
Износ - изменение свойств объекта товароведческой экспертизы, приводящее к снижению качества /17/.
Износ физический - состояние изделий, характеризуемое разрушением или ухудшением свойств в результате различных воздействий (трения, влаги, высоких температур и др.) /17/.
Износ моральный - состояние изделий, характеризуемое несоответствием их современному направлению моды, стилю, технологии и т.д. /17/, а также нормативным и законодательным актам.
Идентификация - установление соответствия конкретной продукции образцу и (или) ее описанию (ГОСТ Р 51293-99) /26/.
Результат идентификации - заключение о соответствии (несоответствии) конкретной продукции образцу или ее описанию (ГОСТ Р 51293-99).
Достаточное основание для решения задач - совокупность свойств (признаков) объектов исследования, установленная экспертом и достаточная для обоснования вывода о товарной принадлежности, фактическом состоянии, цене исследуемых объектов /17/.
Достоверность заключения эксперта-товароведа - истинность выводов, вытекающая из научных положений товароведческой экспертизы, научной обоснованности и надежности примененных методов и методик и конкретных результатов проведенных исследований /17/.
"..." - значение показателя качества продукции, принятое за основу при сравнительной оценке ее качества (ГОСТ 15467-79) /25/.
Рынок - сфера товарного обращения.
Уровень качества - относительная характеристика качества продукции, основанная на сопоставлении значений показателей, характеризующих техническое совершенство оцениваемой продукции с соответствующими базовыми значениями (ГОСТ 15467-79) /25/.
Свойства продукции - объективная особенность продукции, которая может проявляться при ее создании, эксплуатации или потреблении (ГОСТ 15467-79) /25/.
Признак продукции - качественная или количественная характеристика любых свойств или состояний продукции (ГОСТ 15467-79) /25/.
VI. Оформление результатов исследования
Оформление результатов экспертных исследований в экспертно-криминалистических службах ФТС России производится следующим образом:
Заключением эксперта по постановлению или определению таможенных, следственных и судебных органов;
Справкой эксперта (специалиста) по обращению государственных органов, организаций и гражданских лиц.
Заключение эксперта или комиссии экспертов состоит из: вводной части, исследовательской части и выводов.
Во вводной части заключения указываются: наименование учреждения; номер заключения; тип экспертизы (дополнительная, повторная, комплексная, комиссионная); основание производства экспертизы когда, и кем вынесено (постановление следователя (суда), определение суда, поручение таможенного органа); дата начала и окончания производства экспертизы; сведения об эксперте (Ф.И.О., занимаемая должность, образование, специальность, стаж работы (по специальности и экспертный), ученая степень; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследования и материалы дела, иные материалы; способ доставки объекта и упаковка; сведения о заявленных ходатайствах; сведения о предшествующих экспертизах и их выводы; основание и мотивы назначения повторной или дополнительной экспертиз.
Исследовательская часть заключения должна содержать: результаты осмотра; справочные источники информации (наименование издания, номер и год его выпуска, реквизиты и дату используемого документа и т.п.) и нормативные документы, используемые экспертом при производстве экспертиз; методику (программу исследования) и примененные методы; процесс и результаты исследования; ссылки на иллюстрации и приложения.
В разделе "Выводы" на каждый поставленный вопрос должен быть дан ответ по существу либо указывается на невозможность его решения.
Вывод о цене товара должен содержать сведения о дате определения цены и месте (регионе), где устанавливалась данная цена, ее величину, выраженную в конкретных денежных единицах.
С 1994 года российское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все что с ними неразрывно связано: построенные или строящиеся на земле сооружения, здания, которые трудно переместить с места на место без причинения им несоизмеримого вреда, участки недр. Эта категория недвижимого имущества действительно неподвижна.
Другую категорию объектов недвижимости составляют подвижные транспортные средства , перевозящие людей и грузы по воде, в воздухе и космосе: морские и речные суда, летательные аппараты, искусственные спутники Земли.
В особую категорию входят имущественные комплексы, связанные единым технологическим циклом – предприятия . От действующих на их базе организаций (нередко одноименных) и предпринимателей они отличаются тем, что являются объектом, а не субъектом права.
Каждая из перечисленных категорий имеет отдельную правовую базу. Общие у перечисленных групп объектов их сходные качества как объектов права : все они должны регистрироваться в соответствующих государственных органах и юридически привязаны к месту их регистрации, предназначены для многолетнего использования.
В бухгалтерском смысле они относятся к основным фондам , включаются в себестоимость продукции не целиком, как оборотные фонды, а путем начисления амортизации. Предметы недвижимости оцениваются как единые объекты , имеющие стоимость, которая не эквивалентна сумме стоимости вещей, из которых они состоят.
При оценке таких объектов могут быть рассчитаны виды стоимости :
Наибольшим интересом у населения пользуются вопросы рыночной оценки недвижимости в жилой сфере . Это жилые дома, их части и вся недвижимость, неразрывно связанная с жильем: инфраструктура, приусадебные участки , зеленые насаждения.
При оценке их рыночной стоимости наиболее полно могут быть соблюдены условия свободного рынка , практически неограниченная конкуренция предложения и спроса.
Общая информация
Привлечение оценщика для рыночной оценки недвижимости обычно необходимо в таких случаях:
- Если недвижимость изымается в .
- При определении банком или иным кредитором стоимости залога, например, с целью заключения ипотечного договора .
- Для вычисления собственности недвижимости, полученной владельцем безвозмездно.
- Для подсчета стоимости имущества банкрота.
- При внесении объекта в уставный капитал компании в виде неденежного вклада.
Рыночная оценка отличается датами , по состоянию на которую она проводится:
Рыночная стоимость с точки зрения оценщика – предполагаемая цена сделки, когда:
- Стороны обладают исчерпывающими сведениями о состоянии объекта, рыночной ситуации и разумно учитывают эту информацию.
- Одна сторона не обязана продавать объект, а другая покупать .
- Объект выставляется на свободную продажу путем публичной оферты.
- Стороны соглашаются на установление цены без принуждения.
- Плата за объект устанавливается в денежной форме.
В чем заключается метод?
Стоимость объекта оценщик определяет с применением трех различных подходов.
Затратный
Предполагает, что покупатель разумный и не купит объект за сумму большую , чем ему потребуется, чтобы создать аналогичный объект самостоятельно за приемлемый для него срок.
Наиболее весомые коэффициенты достоверности он будет иметь для нового строительства; реконструкции; специальных объектов, имеющих ограниченный рынок; целей страхования.
Коэффициент понижается при оценке физически или морально изношенных объектов. Оценка земли этим методом ведется отдельно от оценки строений на ней.
Сравнительный
Подход заключается в исследовании результатов недавних сделок
с похожими объектами.
Оценщик исходит из утверждения, что покупатель разумный и не заплатит больше, чем за аналогичный объект , также представленный на рынке.
При этом подсчет стоимости ведется путем разделения объекта на элементы, которые в наибольшей степени учитываются при назначении цены. Например, в цене квартиры главную роль играют размер жилой площади, ее расположение, этаж, материал, из которого построен дом. По их наиболее близкой к изучаемому объекту комбинации определяются аналогичные ему.
Достоверность данного метода на российском рынке снижается повсеместной непрозрачностью реальных сделок. Также метод явно не подходит для оценки специальных объектов, не представленных или ограниченно представленных на рынке.
Доходный подход
Базируется на тезисе, что приобретаемый объект должен окупить себя полученными от его использования доходами в приемлемый срок. Например, если приобретаемое жилье (квартира) предназначается для , необходимо рассчитать, какую от этого можно получить выгоду.
Если для проживания – не выгоднее ли для этой цели. Объективность такой оценки снова упирается в непрозрачность российского рынка. Реальные цены аренды недвижимости узнать непросто. Тем более, если предполагать получение дохода в будущем.
При таком подходе необходим также прогноз, по какой цене можно будет продать данный объект в будущем, растет или уменьшается цена недвижимости в данном районе, как на нее будет влиять предстоящий износ объекта .
Обоснованной рыночная стоимость считается тогда, когда:
После исследования с применением всех трех подходов оценщик обосновывает установление коэффициентов их значимости экспертным путем или математически и представляет итоговый результат в виде единой цифры или в виде набора чисел, отражающих максимальные и минимальные значения рыночной стоимости в зависимости от предполагаемого действия тех или иных факторов.
Заказчик исследования может выбрать из предлагаемых результатов тот, который наиболее отвечает реальной ситуации, а главное, его действительным намерениям, которые могут отличаться от официально изложенных в техническом задании.
Процедура
Она включает этапы:
- Определение цели, даты, предмета оценки, вида стоимости.
- Составление договора оценщика с заказчиком, включая утверждение графика и плана работ, затрат на их проведение и величину вознаграждения.
- Сбор информации об объекте и состоянии рынка.
- Анализ возможностей оптимального использования объекта.
- Определение стоимости тремя подходами раздельно.
- Согласование результатов разных подходов. Установление коэффициентов достоверности каждого из них, Вычисление итоговой величины.
- Составление и утверждение сторонами отчета.
Как проходит оценка рыночной цены жилой недвижимости?
Действуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка
, где находится объект, как незастроенного.
Затем вычисляет стоимость материалов и работ , необходимых на дату оценки для создания такого объекта.
Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.
Действуя методом сравнения , оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат .
Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода , оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет .
Составленный к указанному в договоре сроку и принятый заказчиком отчет является свидетельством добросовестно выполненной работы. Оценщик лично подписывает отчет и заверяет своей печатью .
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации. Метод САП состоит из нескольких этапов.
Этап первый. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, месторасположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования.
Этап второй. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Этап третий. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.
Во-первых, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату; во-вторых, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Затратный метод оценки недвижимости включает в себя следующее:
определение стоимости участка земли, определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений, определение величины накопленного износа зданий и сооружений, определение рыночной стоимости недвижимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.
В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется посредством прогнозирования будущих доходов,
капитализации будущих доходов.
Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.
Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.