Наряду с достоинствами балльно-индексная интегрированная оценка имеет недостатки. Она не в состоянии должным образом оценить надежность, влияние на окружающую среду , безопасность, срок освоения и длительность возможной эксплуатации до наступления морального износа , внешний вид (эстетичность) и многие другие показатели, без которых всякое определение качества является неполным.

Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.

Производится расчет всех видов износа физический , функциональный, внешний.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента физический износ , функциональный износ и внешний износ.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др.

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов.

Внешний износ - только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.

Внешний износ определяется величиной рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора (GRM).

Следовательно, внешний износ равен 8333 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

Внешний износ также можно определить через анализ парных продаж. Пары должны включать продажные объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний (экономический) износ, а на другой - нет. Последовательность анализа следующая

Разница после корректировки относится на внешний износ.

ПРИМЕР ОЦЕНКИ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА. Оценщик определил, что в исследуемом районе было продано два аналогичных дома, но один был с пристройкой, а второй нет. Первый дом без пристройки продан за 60 000 долл., а второй - за 80 000 долл. Оценщику известно также, что вклад пристройки в стоимость участка земли составляет 10 000 долл., а стоимость участка земли под пристройку составляет 5000 долл. Определить внешний износ, если первый дом располагается у реки, а второй около автомагистрали. Расчет внешнего износа представлен в таблице.

Эта итоговая величина и относится на внешний износ здания.

Процент износа, вызванный внешним износом 8,33% (автомагистраль)

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения . Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости , получают полную восстановительную стоимость . Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа . Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.

Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов (0151 980

Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных

Износ объектов внешнего благоустройства и

Износ объектов внешнего 015 благоустройства и других аналогичных объектов

При наличии в организации объектов жилищного фонда , объектов благоустройства амортизация по таким объектам начисляется один раз в год и отражается на забалансовых счетах 14 Износ жилищного фонда и 15 Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов.

Износ объектов внешнего 980

Во-вторых, износ рассматривают как уменьшение полезности в результате действия внешних по отношению к активу факторов, таких, как техническое устаревание с течением времени и неадекватность, т. е. неспособность производить то, на что предъявляется спрос. И опять же, не существует долгосрочных активов, для которых можно было бы определить меру технического устаревания или неадекватности. Она зависит от таких факторов, как общее развитие технологии в промышленности и экономические условия , которые не могут быть оценены на краткосрочных интервалах.

Очевидно, что вопрос о сущности и роли понятия износа в современной бухгалтерской мысли весьма запутан. Износ (амортизация) характеризовался как убыток от физического изнашивания, как снижение полезности в результате действия внешних по отношению к активу факторов, как снижение стоимости, как процесс распределения затрат , как отчисления в фонд замещения активов и т.д. Но износ не может быть всем этим. В этом параграфе показано, что ни одна из перечисленных выше традиционных концепций не способна дать удовлетворительное объяснение того, что делает бухгалтер в процессе начисления износа (амортизации).

В соответствии с п. 17 ПБУ 6/01 по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам (лесного хозяйства, дорожного хозяйства, специализированным сооружениям судоходной обстановки и т.п.), а также продуктивному скоту, буйволам, волам и оленям, многолетним насаждениям , не достигшим эксплуатационного возраста, стоимость не погашается, т.е. амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств и объектам основных средств некоммерческих организаций производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений . Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете

Износ начисляется по всем видам основных средств , за исключением находящихся на консервации земельных и природных ресурсов , объектов жилищного фонда и внешнего благоустройства, библиотечного фонда , музейных и художественных ценностей, продуктивных животных, числящихся на балансе предприятия.

Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов (007) Износ жилищного фонда (008) Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов (009) Прочие забалансовые счета 950 960 970 980

В нашей стране, к сожалению., долгие годы господствовал взгляд К. Маркса, внешне как будто развивающий подход (а), но приводящий к совершенно иной, ошибочной трактовке процесса амортизации. Снашивание, - писал К. Маркс, - есть та часть стоимости, которую основной капитал благодаря своему использованию постепенно передает продукту [К.Маркс. Капитал. - Т. 2, с. 167]. Это утверждение приводит к недоразумениям, ибо предполагает прямую связь амортизации с эксплуатацией предмета и сроком его износа.

Все подземные газо- нефте- и нефтепродуктопроводы, несмотря на изоляционные покрытия и другие мероприятия по защите от коррозии, подвержены износу - постепенному коррозийному разрушению металла и изоляционного покрытия под действием окружающей среды . Наземные сооружения также подвергаются разрушающему воздействию внутренних и внешних факторов . Это вызывает необходимость проведения планово-предупредительного и аварийного ремонтов трубопроводов и оборудования насосных, компрессорных станций и нефтебаз. Поэтому при транспорте и хранении нефти, нефтепродуктов и газа многие вспомогательные процессы являются более сложными и трудоемкими, чем основной производственный процесс.

Следует отличать явление детонации от неконтролируемого самовоспламенения рабочей смеси в цилиндрах или так называемого калильного зажигания, которое также приводит к перерасходу топлива и преждевременному износу двигателя. В этом случае зажигание происходит не от электрической искры, а преждевременно от перегретых частей камеры сгорания. Наиболее часто неуправляемое воспламенение наблюдается в автомобильных высокофорсированных двигателях, работающих на этилированных бензинах с повышенным содержанием ароматических углеводородов. Калильное зажигание может появиться как от нагретых металлических поверхностей, так и от нагара в двигателе. Его внешние признаки такие же, как и у детонации, хотя это явление не имеет ничего общего с детонацией. Процесс сгорания при калильном зажигании протекает с нормальными скоростями. Однако калильное зажигание в двигателе может одновременно сопровожда- Экономика недвижимости (2001) -- [

Раздел 1. Основные производственные фонды

Глава 3. Износ основных производственных фондов и его влияние на стоимость оцениваемых объектов

3.4. Внешний износ (экономическое устаревание) основных производственных фондов и принципы его определения

Следует напомнить, что внешний износ (экономическое устаревание) – это потеря стоимости объекта, которая обусловлена негативным влиянием внешних факторов. Вот несколько примеров.

1.Инфляция в стране обесценивает деньги, а значит, и реальную стоимость объекта.

2.Ухудшение финансовых возможностей населения приводит к необходимости продавать объекты по заниженным ценам.

3.Ухудшение качества рабочей силы и сырья не позволяет производить дорогостоящую продукцию.

4. Неудобное расположение:

Дома (далеко от метро, школы, бассейна и т. д.) резко снижает стоимость квартир в этом доме и наоборот;

Магазины, расположенные в центре города и на периферии, могут быть по-разному оценены;

Офисы, расположенные в престижном месте (деловой центр) и на периферии стоят по-разному;

Предприятия, имеющие хорошие подъездные пути, близость рабочей силы и плохие подъездные пути (или вообще их отсутствие) либо удаленные от мест проживания рабочей силы, имеют разные шансы на рынке средств труда.

5. Неудобная конструкция станка увеличивает число обслуживающего персонала, количество используемой электроэнергии, а значит, и эксплуатационные расходы на содержание станка, что увеличивают его стоимость.

6. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения; учесть возможные варианты устранения причин загрязнения среды, то есть определить возможности устранения источника загрязнения, а затем выразить все это в стоимостной форме и учесть в оценке стоимости объекта.

В целом расчет внешнего износа технических устройств в зависимости от имеющейся информации можно проводить по-разному. Так, например,

1-й вариант. Финансовые средства на устранение внешних неблагоприятных факторов приравниваются к величине внешнего износа объекта оценки.

2-й вариант. Анализируются парные продажи сопоставимых технических устройств. При этом используется формула

Ц1 – цена объекта, имеющего признаки внешнего износа,

Ц2 - цена объекта, не имеющего признаки внешнего износа,

Рц - разница в цене характеризует величину внешнего износа оцениваемого объекта.

3-й вариант. Сравниваются доходы от арендной платы сопоставимых объектов. При этом используется формула:

Ка - капитализация получаемого дохода

объектом А,

Кб - капитализация получаемого дохода

объектом Б,

Рд - разница в доходах характеризует величину внешнего износа объекта оценки.

Все эти внешние, не зависящие от оцениваемого объекта, факторы оценщик должен выразить в рублях и полученную сумму вычесть из общей валовой стоимости объекта.

При функционировании производственных механизмов происходят процессы, относящиеся к постепенному снижению их рабочих свойств и изменению характеристик узлов и деталей. Дело в том, что спустя некоторый период времени они могут привести к серьезной поломке или полной остановке оборудования. Во избежание негативных последствий экономического характера, предприятия, как правило, организуют процесс грамотного управления износом и видами износа в отдельности, а также своевременно обновляют свои основные фонды.

Понятие износа

Сегодня под износом (старением) принято понимать постепенное снижение эксплуатационных свойств узлов, изделий и производственных механизмов в результате изменения их размеров, форм или физико-химических особенностей. Следует отметить, что износ и виды износа, существующие на сегодняшний день, появляются и накапливаются в процессе эксплуатации. Существует целый ряд факторов, которые определяют скорость старения оборудования. Так, негативным образом, как правило, сказываются следующие моменты:

Трение.
Температурный режим (экстремальный – в особенности).
Периодические, импульсные или статические нагрузки механического воздействия и так далее.

Следует отметить, что практически все виды износа оборудования можно замедлить. Для этого целесообразно полагаться на следующие факторы:

Конструктивные решения.
Соблюдение правил эксплуатации.
Использование качественных и современных смазочных материалов.
Своевременные планово-предупредительные ремонты, техническое обслуживание.

Вследствие всех видов износа основных фондов, снижения эксплуатационных качеств уменьшается и потребительская стоимость оборудования или производственных механизмов. Важно дополнить, что степень и скорость изнашивания определяются посредством условий трения, нагрузок, характеристик материалов. Помимо этого, немаловажную роль играют конструктивные особенности оборудования.

Виды износа

Классификация износа на сегодняшний день отличается достаточной обширностью. Так, для полного понимая целесообразно изначально рассмотреть информацию кратко, после чего углубиться в детали. Категория старения подразделяется на фактический износ, который сопровождается изменением характеристик объекта; функциональный износ, который вызывается вследствие развития новых технологий; внешний износ, обусловленный воздействием факторов внешнего типа. Первые два вида износа основных фондов классифицируются на устранимые и неустранимые. Кроме того, первая группа подразделяется в соответствии с причинами, вызвавшими старение оборудования, на износ первого рода (накапливается в результате эксплуатации в нормальных темпах) и износ второго рода (накапливается по причине аварий, стихийных бедствий и других факторов негативного характера). Если судить относительно времени протекания, то в этой же группе принято выделять непрерывный (технико-экономические показатели снижаются постепенно) и аварийный (мгновенный по времени осуществления, например, в результате пробоя кабеля или аварии на производстве) износ.

Вторая группа, то есть такой вид износа основных средств, как функциональный, классифицируется на моральный (основной причиной в данном случае выступает изменение характеристик изделий, аналогичных данному, а также удешевление их производства) и технологический (ключевой причиной служит изменение цикла, в который по традиции входит данный объект, в технологическом плане) износ. В свою очередь, моральное старение, исходя из затратных статей, изменения в структуре которых привели к износу, подразделяется на старение, обусловленное избыточными затратами капитала; устаревание по причине предельно больших затрат в эксплуатации; старение, обусловленное низким уровнем эргономичности и экологии.

Важно отметить, что внешний износ бывает только неустранимым. Итак, далее перейдем к разбору определенных видов износа оборудования, которым следует уделить пристальное внимание.

По характеру внешних воздействий

В зависимости от особенностей внешних воздействий на материалы оборудования принято выделять следующие разновидности старения:

Абразивный вид износа объектов. Речь идет о повреждении поверхности механизмов или изделий мелкими частицами материалов иного оборудования. Особенно характерна данная разновидность в условиях повышенной запыленности производственных механизмов. Например, при работе в горах, на стройке, при производстве материалов или выполнении сельскохозяйственных операций.
Кавитационный, который вызывается взрывным схлопыванием пузырьков с газом в жидкой среде.
Адгезионный вид физического износа.
Окислительное старение. Происходит оно, как правило, в результате химических реакций.
Тепловой износ.
Вид износа усталостный. Обычно он возникает при изменении структуры материала.

Типы износа и амортизация

Мы разобрались, какие виды износа известны в настоящее время. Стоит отметить, что классификация разновидностей старения в соответствии с вызывающими его физическими явлениями в микромире в любом случае дополняется систематизацией, связанной с макроскопическими последствиями для экономической жизни. Так, в финансовой аналитике и бухгалтерском учете понятие износа, которое отражает физический аспект явлений, тесным образом связано с экономическим термином амортизации оборудования. Под амортизацией следует понимать как снижение себестоимости производственных механизмов по мере их старения, так и отнесение части данного снижения на стоимость выпускаемого продукта. Основной целью здесь выступает аккумулирование средств на специальных амортизационных счетах для закупки нового оборудования производственного значения или частичного усовершенствования старого.

Физический износ

Виды износа в зависимости от причин и последствий подразделяются на экономический, функциональный и физический. В случае последнего речь идет о непосредственной утрате проектных характеристик и свойств единицы оборудования в процессе ее эксплуатации. Стоит отметить, что такая утрата может быть частичной или полной. В первом случае производственные механизмы подлежат восстановлению, ремонту, который возвращает первоначальные особенности изделий. При полном износе в оценке оборудования оно подлежит списанию. Помимо степенной классификации, физический износ имеет родовую:

Первый род: производственные механизмы изнашиваются в процессе планового применения с соблюдением всех нормативов и правил, которые установлены изготовителем.
Второй род: изменение характеристик оборудования по причине неправильной эксплуатации либо воздействия факторов непреодолимой силы.
Аварийный износ: скрытое изменение особенностей объекта приводит к аварийному выходу его из строя, который случается внезапно. В связи с чем может произойти катастрофа на предприятии, к примеру.

Необходимо дополнить, что перечисленные виды применимы не только к оборудованию в целом, но и к отдельным его составляющим (узлам, деталям).

Функциональный износ

Важно знать, что функциональное старение служит отражением процесса морального износа основных фондов. Речь идет о появлении на рынке однотипного, однако более экономичного, производительного и безопасного в использовании оборудования. Производственный станок в физическом плане может быть вполне исправным. Он выпускает продукцию, тем не менее использование новых технологий или современных моделей, которые периодически появляются на рынке, делает применение устаревших объектов невыгодным в экономическом ключе. Необходимо иметь в виду, что функциональный износ имеет свою классификацию:

Частичное старение: станок является невыгодным для законченного производственного цикла, однако вполне пригодным для реализации ограниченного числа операций.
Полное старение: любое применение станка приводит к причинению убытков. В таком случае единица оборудования подлежит демонтажу и списанию.

Известна также классификация в соответствии с вызвавшими функциональный износ факторами:

Моральный износ (сегодня выделяют три вида морального износа в зависимости от вызвавших его причин, рассмотренных в предыдущих главах) предполагает доступность идентичных, однако более совершенных, современных в технологическом плане моделей.
Технологический износ подразумевает разработку принципиально других технологий для выпуска аналогичного продукта. Важно дополнить, что данная разновидность износа так или иначе приводит к необходимости изменения всей технологической цепочки при условии полного или частичного обновления состава основных средств.

Стоит отметить, что по причине возникновения новой технологии состав оборудования, как правило, сокращается, а трудоемкость падает.

Экономический износ

Помимо временных, физических и природных факторов, на сохранение изначальных свойств оборудования опосредованным образом влияют следующие факторы экономического характера:

Падение спроса на выпускаемую товарную продукцию.
Процессы инфляции. Цены на трудовые ресурсы, сырье и комплектующие оборудования, используемого в производственных целях, растут, однако пропорционального роста цен на конечный продукт не происходит.
Ценовое давление со стороны конкурентов.
Колебания цен на сырьевом рынке, не связанные с инфляцией.
Рост стоимости услуг кредитного характера, которые используются для операционной работы или в целях обновления основных фондов.
Ограничения со стороны законодательства, относящиеся к применению оборудования, которое не отвечает стандартам в плане охраны окружающей среды.

Причины износа

Следует понимать, что виды и причины износа деталей связаны между собой. Далее рассмотрим основные причины, а также способы определения износа оборудования, производственных механизмов и изделий. Необходимо заметить, что для выявления причин и степени старения на каждом предприятии формируется и работает комиссия по фондам основных средств. Сегодня износ производственных механизмов определяется одной из следующих методик:

Посредством наблюдения, в которое входит визуальный осмотр, а также комплекс испытаний и измерений.
По периоду эксплуатации. Стоит учитывать, что он рассчитывается как отношение срока использования по факту к нормативному. Значение данного отношения и является величиной износа в процентах.
Через укрупненную оценку состояния производственного объекта, которая осуществляется с помощью специальных шкал и метрик.
Посредством прямого измерения в денежном варианте. В данном случае сопоставляется стоимость новой аналогичной единицы ОС и расходы на ремонт, связанный с восстановлением старой.
С помощью доходности дальнейшего применения. Речь идет об оценке снижения дохода, учитывая при этом актуальные издержки, связанные с восстановлением характеристик, по сравнению с доходом в теории.

Необходимо дополнить, что окончательный выбор, относящийся к определенной методике, делает комиссия по средствам основного фонда. При этом она руководствуется нормативной документацией, а также доступностью исходных сведений.

Способы учета износа оборудования

Далее целесообразно перейти к заключительному аспекту столь широкой темы, как износ производственных механизмов, оборудования, изделий и отдельных их составляющих. Амортизационные отчисления, которые призваны стать компенсацией процессов старения оборудования, в настоящее время можно также определить посредством целого ряда методик:

Пропорциональный или линейный расчет.
Метод уменьшаемого остатка.
Расчет, произведенный в соответствии со сроком производственного использования.
Расчет, осуществленный согласно объему выпущенного продукта.

Важно знать, что выбор конкретной методики реализуется при формировании или глубокой реорганизации структуры. Он обязательным образом закрепляется в учетной политике предприятия. Эксплуатация производственных механизмов, оборудования и разносортных изделий в соответствии с общепринятыми правилами и нормативными документами, а также достаточные и своевременные отчисления в амортизационные фонды, так или иначе, позволяют организациям сохранить экономическую и технологическую эффективность на конкурентоспособном уровне. В итоге структуры могут непрерывно приносить радость своим потребителям качественной товарной продукцией по разумным ценам.

Заключение

Итак, мы рассмотрели достаточно широкую в плане классификации категорию издержек, ее содержание и основные особенности. Помимо этого, разобрали причины износа и способы его оценки, а также учета. Как оказалось, учетных методик достаточно много, и все они принципиальным образом отличаются, имеют свои преимущества и недостатки. В заключение стоит добавить, что сегодня на территории Российской Федерации развитие реальной области экономики становится одной из самых важных задач. Тем не менее решать ее приходится в непростое время. Износ промышленного оборудования сегодня достигает 78 %, а заемные средства обходятся крайне дорого. Именно поэтому соответствующие государственные структуры усиленно работают над выработкой ресурсов, которые способны помочь восстановлению и дальнейшей модернизации промышленной отрасли в стране.

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .
Коэффициент функционального износа определяется по формуле:
К фун = 1 - (По/Па)*n,
где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.
износ, обусловленный избытком производственных затрат.
Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
определение разницы затрат на эксплуатацию;
учет влияния налогов;
определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
К = К физ +К фун +К вн
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

первым всегда учитывают физический износ;
затем функциональный;
потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.

Накопленный износ оценивается разницей между стоимостью строительства аналогичных улучшений на дату оценки и рыночной стоимостью оцениваемых улучшений. Совокупный (накопленный) износ включает в себя три вида износа, а именно:

Физический,

Функциональный,

Внешний.

Физический износ - это снижение стоимости, здания вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных его конструктивных элементов или всего здания в целом.

Физический износ может быть связан с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д.

График. Кривая, отражающая процесс накопления физического износа.

I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта,

II - период стабилизации, III - период интенсивного накопления усталостных деформаций.

Функциональный износ - это снижение стоимости здания вследствие функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом потребностям рынка, предъявляемым к объекту недвижимости на дату оценки.

Физический и функциональный износы проявляются в виде конкретных недостатков в самом объекте недвижимости.

Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости здания, вызванная внешними по отношению к объекту недвижимости причинами. Этими причинами могут быть факторы физического, экономического, политического характера.

Данный вид износа присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и, в отличие от физического и функционального износов, в самом объекте не проявляется. Он связан с внешним окружением объекта {старение окружения).

Внешний износ измеряется капитализированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.

Физический и функциональный износы могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.

Устранимым является износ, причины которого экономически целесообразно устранить, то есть когда прирост стоимости объекта после ликвидации дефекта перекроет связанные с этим устранением затраты.

Неустранимым считается износ, затраты на ликвидацию которого больше прироста стоимости объекта, связанного с устранением выявленного дефекта.

Таким образом, тестом на характер износа (устранимый или неустранимый) является заключение - обладают ли восстановленные (отремонтированные) элементы дополнительной рыночной стоимостью, и покрываются ли издержки на ремонт.

Внешний (экономический) износ всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости, и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.

Методы определения накопленного износа.

Существуют следующие методы определения накопленного износа:

прямые:

метод срока жизни;
метод разбиения;

и косвенные:

метод экстракции.

Метод срока жизни.

Срок физической жизни (Тф) - это период времени, в течение которого здание существует и пригодно для использования (жилья).

Срок экономической жизни (Тэк) - это период времени, в течение которого здание приносит прибыль.

Эффективный возраст (Тэф) - определяется на основе экспертной оценки внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Срок оставшейся экономической жизни (Тост) - это период времени, определяемый разностью Тэк - Тэф.

Хронологический возраст (Тхр) - определяется на дату оценки с момента ввода объекта в эксплуатацию.

График. Оценка совокупного износа.

Расчет накопленного износа методом срока жизни предполагает, что отношение эффективного возраста к типичному сроку экономической жизни равно отношению накопленного износа к стоимости воспроизводства.

Этот метод может быть использован для:

определения износа всего здания;
отдельных его конструктивных элементов.

Необходимая справочная информация по определению нормативных сроков жизни здания и отдельных его элементов может быть получена из нормативных справочников

В процессе оценки накопленного износа методом срока жизни возникает вопрос об определении срока оставшейся экономической жизни . При этом следует исходить из предложений:

Метод разбиения.

Рассмотрим, как определяется накопленный износ при применении метода разбиения, использующего предположение о независимости различных видов износа как базовое.