Эффективный возраст формула. Эффективная продолжительность. Физический износ определяем по формуле

Шаг 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).  

Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.  

Эффективный возраст (ЭВ) на дату оценки - 25 лет.  

Эффективный возраст - это возраст, отражающий состояние и полезность объекта оценки . Он показывает, насколько выглядит объект независимо от его действительного возраста. Эффективный возраст может быть меньше, чем действительный возраст здания, если оно достаточно хорошо эксплуатировалось, своевременно ремонтировалось, имеет отличное качество дизайна и повышенный спрос на рынке. Однако, если здание эксплуатировалось ненадлежащим образом, его эффективный возраст может быть меньше, чем действительный.  

И = ЭВ / ЭЖ Соб, где ЭВ - эффективный возраст объекта  

Этот метод достаточно прост и логичен, однако его существенным недостатком является субъективность определения эффективного возраста и срока экономической жизни.  

Эффективный возраст сооружения (лет) 19  

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.  

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.  

Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его  

Коэффициент износа здания определяется как отношение эффективного возраста к нормативному  

Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.  

Если задачи каждого работника подразделения специализированы, то из этого следует, что цель и назначение каждого подразделения также должны быть специализированы. Принцип единства руководства гласит, что административная и организационная эффективность возрастает, если каждое подразделение имеет одну работу (или однородный набор работ), которая (которые) планируется и направляется лидером,  

По мере роста общественного производства, повышения его эффективности возрастает и роль сферы обслуживания населения . Объясняется это тем, что, во-первых, высокоразвитое и эффективное общественное производство способно высвобождать все большую часть работников из сферы непосредственно материального производства (за счет роста производительности общественного труда в ней) и направлять их в сферу обслуживания населения , а во-вторых, тем, что на современном этапе повышается роль самих услуг в удовлетворении потребностей населения.  

Такой порядок изменения цен, приведения их в соответствие с условиями производства и реализации продукции не соответствует новому хозяйственному механизму , и в частности принципам полного хозяйственного расчета . В новых условиях расширяются экономические рамки хозяйственной деятельности предприятия. Если раньше хозрасчет ограничивался выполнением плановых показателей по прибыли и снижением себестоимости , то сейчас все материальное стимулирование поставлено в зависимость от конечных результатов , экономическим измерителем которых становится прибыль. Роль прибыли как основного показателя эффективности возрастает. В отличие от старого, урезанного полный хозяйственный расчет направлен на повышение эффективности производства не только за счет снижения себестоимости выпускаемой продукции, но и за счет новой высокоэффективной продукции, где как раз и находятся основные резервы.  

Как мы знаем, эффективность (максимизация совокупного излишка) подразумевает равенство цены и предельных издержек. Таким образом, оптимальный двухставочный тариф предусматривает, что р = с. Оптимальная фиксированная часть тарифа будет в таком случае соответствовать потребительскому излишку, при р = с, т.е./ = S(p) = S() = А + + В+ С. Обратите внимание на то, что при использовании двухставочного тарифа (1) прибыль повышается от А до А + В + С (разница между ценой и издержками такова, что продавец не получает переменной прибыли, но выручает огромную сумму посредством фиксированной ставки) (2) совокупный излишек повышается отА + Вд.оА + В+С (продается большее количество, как и диктовалось бы соображениями эффективности) и (3) совокупный излишек потребителя повышается от В до А + В+ С (предельная цена падает от уровня монопольной цены рм до уровня предельных издержек), однако при этом (4) сокращается чистый излишек потребителя (совокупный излишек минус фиксированный тариф) от В до нуля (весь совокупный излишек потребителя оказывается в распоряжении монополиста благодаря фиксированному тарифу). Другими словами, в результате нелинейного ценообразования совокупная эффективность возрастает, а благосостояние потребителей ухудшается. В параграфе 10.5, где рассматриваются различные аспекты государственной политики по вопросам ценовой дискриминации , мы сможем увидеть, что компромисс между общественной эффективностью и благосостоянием потребителей является одной из самых сложных проблем.  

Потребитель выбирает подходящие для него наборы характеристик из доступного множества. Заметьте, что значения эффективности возрастают - это радикальный отказ от традиционной теории - поскольку для любого набора характеристик, получаемых комбинациями А к В, можно достичь большего набора с теми же пропорциями - С, или комбинациями А и С, или В и С. Рациональный потребитель выберет комбинации на эффективной границе характеристик AB . Какую именно точку он выберет - будет зависеть полностью от его предпочтений. Если потребитель обладает четко распределенными предпочтениями и ведет себя рационально, мы можем считать, что все три товара проданы, но ни один потребитель не приобрел одновременно А и В.  

На каждом конкретном предприятии в зависимости от характера выпускаемой продукции, наличия тех или иных технологических процессов , уровня организации производства и труда применяется та или иная форма оплаты труда . Например, сдельная оплата труда может быть неэффективной, если применять только сдельно-премиальный или сдельно-прогрессивный вариант, но если использовать аккордную систему, то эффективность возрастает. На одном и том же предприятии в зависимости от выпуска конкретного вида продукции по цехам варианты применения оплаты труда также могут быть различны.  

Эффективность есть результативность, плодотворность измеряется она отношением результатов к затратам. Эффективность возрастает, если при неизменных затратах растут результаты. Еще выше эффективность при сочетании роста результатов с сокращением затрат.  

Таким образом, при постоянной средней

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

Метод срока жизни;

Метод разбиения на виды износа.

6.3.1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ (И: 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.

Занятия Форекс - это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex!

6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа .

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

Экспертный;

Нормативный (или бухгалтерский);

Стоимостной;

Метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.

Пример.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа:

Недостатки, требующие добавления элементов;

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате;

Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

Метод парных продаж;

Метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Причины сноса:

Необходимость перепланировки;

Расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) 100 = 86%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).

Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате лей.

Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности (схемы 1.14-1.18). На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• o формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• o эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
• o смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• o прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций

Схема 1.14.

сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов - исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владель

Схема 1.15.

ца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы - памятники могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание

Схема 1.16.

Схема 1.17.

имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия (табл. 1.5).

В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из восьми-девяти стадий.

Схема 1.18.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Таблица 1.5. Этапы формирования нового предприятия

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Схема 1.19.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 1.19).

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

Схема 1.20.

Обусловленная естественным изнашиванием в процессе эксплуатации и различными природными воздействиями окружающей среды.

Таким образом, физический износ (ФИ) – просто изнашивание актива в результате его использования. Причины возникновения ФИ связаны с самим объектом и средой, в которой он эксплуатируется. Факторы, требующие изучения при расчете ФИ:

• степень естественного изнашивания (старения ) в процессе эксплуатации – возраст ТО;
• уровень воздействия природных (климатических ) факторов или окружающей производственной среды – запыленность, влажность, загазованность и т.п.;
• интенсивность эксплуатации оборудования – коэффициент сменности;
• качество содержания, регулярность и эффективность техобслуживания – соблюдение графика проведения текущих и капитальных ремонтов.

Как правило, физический износ измеряется в процентах; новый актив имеет износ 0, тогда как полностью использованный актив – 100%.

Физический износ определяется путем анализа всех данных об установке, который содержит: прямые сравнения с современными машинами, использование накопленного опыта обслуживающего персонала, физический осмотр существующих установок, анализ расходов на материально- техническое обслуживание, прогнозирование доходности от использования данного ТО и ожидаемого срока экономической жизни.

Избыточный износ часто ухудшает параметры допусков производственного оборудования, что приводит к значительному увеличению брака и в конечном счете – неспособности отвечать принятым производственным стандартам. Это может потребовать в дальнейшем больших расходов на эксплуатацию и ремонт, значительно превышающих средние показатели по аналогичному оборудованию.

Теоретически физический износ, казалось бы, можно измерить объективно. Машина за всю свою физическую жизнь произведет какое-то количество единиц продукции. Если предположить, что имеются соответствующие статистические данные, а машина никогда не перестраивалась или не употреблялась не по назначению и все подобные активы работают одинаково, тогда простое отношение произведенной продукции к суммарному предполагаемому объему выпуска продукции и станет объективным показателем физического износа. Очевидно, что машины переделываются, иногда используются с нарушением правил эксплуатации, их качество отличается. За исключением тех случаев, когда вы работаете с крупными объектами, производственная статистика для отдельных активов не ведется. Следовательно, в действительности измерение величины физического износа субъективно, поскольку оценщик должен сам определить, насколько сходны были условия эксплуатации активов в прошлом для того, чтобы сделать заключение о физическом состоянии оцениваемого объекта.

Можно определить величину прямых затрат, которые потребовались бы на ремонт или переделку собственности до состояния "как новая". Эти затраты также еще называются "стоимостью устранения". К сожалению, физический износ большинства производимых в настоящее время машин не может быть устранен полностью, поэтому обычно выделяют часть, называемую "неустранимый износ".

Оценщик должен полагаться на факты, относящиеся к рассматриваемому объекту, в особенности на его возраст и характер использования. Например, физический износ логарифмической линейки, все еще находящейся в своем футляре, упакованной в пленку и ни разу не использовавшейся, ноль процентов. В то же время она на 100% функционально и экономически устарела для использования ее в тех целях, для которых она была сконструирована и изготовлена.

Режим эксплуатации – один из важнейших индикаторов физического износа. Оборудование, работающее 24 ч в сутки, изнашивается быстрее, чем такое же оборудование, работающее 8 ч в сутки. Оборудование, которое эксплуатируется в пыльной, загрязненной, абразивной и/или коррозионной атмосфере, будет изнашиваться быстрее, чем оборудование, работающее в чистой среде. Машины, только что прошедшие капитальный ремонт, находятся в лучшем физическом состоянии, чем те, которые требуют ремонта.

Когда такой актив, как машина, перестраивается, степень его физического износа лишь частично корректируется, поскольку перестроенная машина все равно не является новой и у нее присутствуют некоторые признаки физического износа (неустранимого), которые нельзя устранить. Эту разницу можно измерить сравнением продажной цены новой единицы оборудования и машины, отремонтированной на заводе.

Несмотря на то что могут существовать различные мнения относительно состояния одного и того же объекта, в конечном счете мера физического износа определяется сравнением состояния оцениваемого объекта с аналогичным новым ТО.

Все изложенные выше соображения и идеи лежат в основе методов расчета физического износа. Возможность его объективного измерения с использованием таких методов весьма условна. Большинство методов носит экспертно-аналитический характер, т.е. базируется на мнении экспертов, и, следовательно, данные методы не лишены субъективизма .

Известны следующие методы измерения физического износа:

• наблюдения (экспертизы) состояния;
• эффективного возраста ;
• прямого денежного измерения ;
• поэлементного расчета;
• снижения доходности ;
• снижения потребительских свойств;
• стадии ремонтного цикла.

Метод наблюдения состояния

Наблюдение состояния представляет собой процедуру сопоставления, сравнения состояния оцениваемых активов с аналогичным новым активом.

Эта процедура включает в себя фактическую идентификацию визуально определимых элементов эксплуатационного износа и преобразование результатов наблюдения в процентные отношения. Кроме того, к ней относятся консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния оборудования, которые не являются очевидными, например внутренней коррозии резервуаров. На основании полученных фактических данных оценщик должен составить заключение и выразить его в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости воспроизводства/замещения.

Наблюдение также означает физический осмотр собственности для определения (прогнозирования) остающегося срока ее жизни.

Наблюдение подразумевает также изучение истории работы объекта оценки и беседы с инженерами и обслуживающим персоналом.

Срок службы (средняя экономическая жизнь ) (Average life ) – средняя или обычная ожидаемая продолжительность экономической жизни (срока службы) собственности, когда она приносит доход своему владельцу.

Оцененный остающийся срок службы (Estimated remaining life ) – период, выраженный в годах, в течение которого ожидается, что активы или группы активов будут оставаться в пользовании.

Состояние – характеристика, которая может быть определена только путем наблюдения.

Оценщик должен четко договориться с клиентом об определении различных видов состояния. Имеет смысл каждый раз включать определения различных видов состояния в описательную часть договора на оценку машин и оборудования во избежание их различного толкования. Описание определений различных видов состояния также должно включаться в отчет по оценке. Ниже приводится предлагаемый набор определений.

Рассмотрим основные виды состояния.

Очень хорошее (ОХ). Описывает единицу оборудования в отличном состоянии, пригодную для использования по прямому назначению и в соответствии с конструкцией, не требующую модификации или ремонта или необычного технического обслуживания на дату инспектирования или в ближайшем будущем.

Хорошее (X). Состояние таких единиц оборудования, которые подверглись изменениям или ремонтировались и используются в полном или почти полном соответствии со своей спецификацией.

Удовлетворительное (У). Состояние таких единиц оборудования, которые используются ниже их полной спецификации в результате влияния возраста и/или эксплуатации и нуждаются в общем ремонте и замене некоторых незначительных элементов в ближайшем будущем для повышения уровня использования до или примерно в соответствии со своей первоначальной спецификацией.

Плохое (П). Состояние таких единиц оборудования, которые могут использоваться только в значительно меньшем объеме по сравнению с их полной спецификацией, и невозможно их реализовать на полную мощность в их текущем состоянии без проведения значительного ремонта и/или замены основных элементов в ближайшем будущем.

Состояние лома (Л). Состояние таких единиц оборудования, которые больше не способны служить и эксплуатироваться на практическом уровне, вне зависимости от ремонта или модификаций, которым они могут быть подвергнуты. Определение такого состояния применяется в отношении единиц оборудования, которые уже были использованы на 100% их полезной жизни или на 100% технологически или функционально устарели.

Данные табл. 5.2 могут быть использованы для установления взаимосвязи между физическим износом, состоянием и остающимся сроком службы.

Таблица 5.2

Справочная таблица по износу

Возраст – фактор, в некоторой степени определяющий износ машины, поскольку часть ее полезной жизни уже бывает использована.

Это находит отражение в уменьшении текущей ценности будущих выгод, которые должны быть получены от владения собственностью. Разумно предположить, что машина или единица оборудования будет обладать наивысшей оценочной стоимостью в тот момент, когда она новая, еще не использовалась, установлена и готова к работе.

Однако возраст не может рассматриваться в качестве единственного фактора при начислении износа. Обветшание определяется как ухудшение состояния.

Обветшание, произошедшее в результате эксплуатации и воздействия других факторов, отражает потерю в стоимости, вызванную физическим износом. Очевидно, что состояние – фактор, который необходимо учитывать при оценке износа с целью оценки. Более того, от состояния прямо зависит остающийся срок полезной жизни. Для установления связи между качественными и количественными характеристиками – между описательно заданным состоянием, процентом износа и остающимся сроком полезной жизни объекта – оценщик может использовать табл. 5.2. Использование четких определений различных состояний (см. выше) позволит уменьшить роль субъективных факторов при определении износа.

Метод наблюдения (экспертизы) состояния предусматривает привлечение специалистов, обслуживающих ТО, для оценки физического состояния машин и оборудования в соответствии с оценочной шкалой, заложенной в табл. 5.2 .

Метод эффективного возраста

Физическое состояние объекта также может быть оценено следующим простым соотношением:

При заданных единицах измерения этот коэффициент показывает степень использованности актива к настоящему моменту по отношению к общему ожидаемому сроку его эксплуатации (полной выработке). Например, предположим, что нормальная физическая жизнь машины составляет 100000 ч. Если какая-то конкретная машина уже прослужила 40 000 ч, будет логичным заключить, что физический износ составляет примерно 40% (40 000/100000 100%). Если речь идет о новом активе, то общий срок его эксплуатации равен ожидаемому сроку службы, что в данном примере составляет 100000 ч.

Таким образом, суть данного метода сводится к анализу отношения "Возраст/Срок службы". В числителе этой формулы следует рассматривать эффективный возраст (Effective age ), поскольку если действительный возраст (или хронологический ) определяется как количество лет, прошедших со времени создания актива, то эффективный возраст отражает величину наработки актива за прошедшие годы его эксплуатации. Например, машина, недавно перестроенная с заменой многих частей на новые с хронологическим возрастом 20 лет, будет иметь эффективный возраст несколько меньше, поскольку машина находится в лучшем состоянии благодаря капитальному ремонту. Знаменатель в этой формуле отражает весь срок ожидаемой экономической жизни актива.

Недостаток данных умозаключений в том, что это есть пример линейного начисления износа, процесс накопления которого, как известно, носит нелинейный характер.

В какой-то мере устранить этот недостаток позволяет рассмотрение следующих трех качественно различных ситуаций, для которых срок службы (знаменатель) может иметь три различных способа расчета в зависимости от возраста и условий эксплуатации актива :

нормативного срока службы, – количество лет, которое прослужил этот актив плюс ожидаемая оставшаяся жизнь ()

Определение эффективного возраста (числитель) для каждой из трех приведенных ситуаций основывается на анализе состояния собственности, количества тех лет, которые она находится в эксплуатации, а также остающегося срока полезной жизни на данный момент времени. Как правило, в течение первых нескольких лет жизни собственности ее эффективный и хронологический возраст совпадают (или почти совпадают) ().

Однако по мере продолжающейся эксплуатации актива его эффективный возраст постепенно меняется в зависимости от степени интенсивности использования собственности, ее физического окружения, качества его материально- технического обслуживания и других подобных факторов. Эффективный возраст служит индикатором,помогающим оценить будущую полезность активов ().

Например, единица оборудования, хронологический возраст которой лет, может иметь нормативный срок службы , но остающийся срок ее службы Т ост может оцениваться в 6 лет, что означает, что ее эффективный возраст года. Это считается результатом очень хорошего материально-технического обслуживания, недостаточного использования или действия этих двух факторов одновременно.

Рассмотрим на примерах использование метода эффективного возраста для трех описанных выше ситуаций.

Пример 5.3. Пусть активу – один год, а его нормативный срок службы – 20 лет, тогда

Пример 5.4. Оборудованию – 9 лет, нормативный срок службы – 12 лет, из беседы с обслуживающим персоналом оценщик заключает, что оставшийся срок службы оборудования составляет 5 лет, тогда

Пример 5.5. Нормативный срок службы оборудования – 12 лет, хронологический возраст – 15 лет, при этом оставшийся срок жизни – 2 года, тогда

В последнем случае полная выработка (знаменатель) рассчитывается как сумма уже отработанных часов (лет) до настоящего момента плюс оставшийся срок полезной жизни, выраженный в часах (годах). Если предполагавшийся срок службы машины – 100000 ч, она их выработала и предполагается, что проработает еще 25 000 ч, то ФИ = 80%, полученных следующим образом:

Таким образом, рассматриваемый метод заключается в анализе отношения "Возраст/Срок службы", использующего нормативный срок службы и эффективный возраст оцениваемого объекта для получения величины, выраженной в процентах и показывающей, какая часть его экономической жизни уже была потреблена.

Считается, что при помощи данного метода может быть измерен неустранимый физический износ, который выражается, как правило, величиной в процентах от стоимости замещения:

где – эффективный возраст; – срок оставшейся полезной жизни.

В действительности ожидаемая продолжительность полезной жизни () даже одной машины может сильно варьироваться.

По определению срок экономической жизни ТО – период времени (или службы) от даты ее установки до даты изъятия машины из эксплуатации.

Однако на срок полезной жизни актива могут влиять многие обстоятельства. Они включают следующие:

• как часто машина используется;
• каков был возраст машины в момент ее приобретения;
• как часто она ремонтировалась, или обновлялась, или заменялись ее части;
• в каком климате она эксплуатировалась.

На продолжительность полезной жизни также могут влиять технологические улучшения, технический прогресс, разумные прогнозируемые экономические изменения, перемещение деловых центров, запретительные законы и другие причины. Все это необходимо учитывать до того, как определять ожидаемую продолжительность полезной жизни машины.

Продолжительность полезной жизни для одного и того же типа машин может изменяться в зависимости от пользователя. Расчет продолжительности полезной жизни машины должен основываться на анализе конкретных текущих условий, существующих на заводе, на котором она используется.

Преимущество использования метода "Возраст/Срок службы" состоит в том, что эффективный возраст часто может быть подсчитан по данным основных активов, отраженным в финансовой документации клиента. Проблема применения данного метода скрыта в оценке оставшейся физической жизни актива. Если известны некоторые физические факторы, способные ограничить физическую жизнь, то должно быть проведено исследование.

И хотя метод "Возраст/Срок службы" описывается здесь для расчета физического износа, он может служить и для оценки других элементов износа при наличии необходимой информации. Например, предположим, что вы оцениваете очистную установку и существующим активам пять лет, а их оставшаяся физическая жизнь равна пятнадцати годам. В данном случае физический износ составит 25% (5/20 100%). Далее предположим, что был выпущен закон, требующий от владельцев замены существующего оборудования на иное, более экологичное, в течение ближайших трех лет. Так как оставшаяся экономическая жизнь в силу нового законодательства равна трем годам, общий износ (физический, функциональный и экономический) составит 62,5%, т.е.

Повторим еще раз, что эту концепцию необходимо использовать в свете тех фактов и обстоятельств, которые влияют на оцениваемый объект.

В наиболее широком смысле, применяя данную методику, имеем дело с прямолинейным методом начисления износа. С помощью анализа определяется место оцениваемого объекта в конкретный момент его жизненного цикла. При проведении корректировок с учетом имеющихся условий в прошлом и будущем, а также его состояния в данный момент, такой анализ становится важным инструментом в процессе оценки.

Метод "Возраст/Срок службы" в большей степени полезен в отношении новых активов или прослуживших не более половины общего срока службы.

Когда объект требует для корректировки своего физического состояния значительных затрат или же когда какой-то из его компонентов, имеющий короткий остаточный срок службы, нуждается в замене, оценщику целесообразно использовать эту информацию при расчете устранимого физического износа методом, описанным ниже.

Метод прямого денежного измерения

Предполагается измерение физического износа в денежных единицах. Метод применяется, когда отдельные элементы износились и могут быть заменены. Такой вид износа называется устранимым. В отношении машин и оборудования это означает замену основных компонентов или произведение затрат на реконструкцию . В качестве примеров можно привести замену двигателя, пескоструйную очистку и покраску технологических резервуаров или модернизацию станочного оборудования.

Метод заключается в исчислении той суммы денежных средств, которая бы потребовалась для устранения износа и возвращения актива в новое состояние. В большинстве случаев экономически нецелесообразно или физически невозможно устранить весь износ, однако некоторая его часть может быть рассчитана с помощью данного метода.

Например, вы осмотрели машину и определили, что она может быть восстановлена до нового состояния при условии, что с ней будут проделаны определенные манипуляции. Во время осмотра вы обнаружили, что у машины есть подшипник, который почти полностью износился. Вы также заметили, что у машины наблюдаются некоторые признаки коррозии в тех местах, где облупилась краска. И, наконец, вы обнаружили, что резцедержатель сильно изношен и должен быть заменен. При условии, что детали будут отремонтированы или заменены, машину нельзя будет отличить от новой. В результате исследования вы определили затраты на ремонт следующим образом:

Замена подшипников 250 долл.

Замена резцедержателя 100 долл.

Зачистка и покраска 150 долл.

Всего 500 долл.

Стоимость новой машины, такой же, как оцениваемая, 3500 долл.

Для определения величины устранимого физического износа в процентном выражении затраты на его устранение делятся на стоимость новой машины. Устранимый физический износ, %, составит

Прямой метод расчета износа применим в тех случаях, когда известны стоимость (С) нового ТО и затраты (3), которые необходимо произвести для того, чтобы довести изношенный объект до состояния нового. При этом износ находится из выражения

При использовании этого метода оценщику необходимо уметь отделить устранимые виды износа от неустранимых. Основное отличие этих двух видов износа заключается в том, что один из них можно устранить с помощью экономических средств, а другой – нет. Путем разделения этих элементов износа анализируем оцениваемый актив с двух точек зрения. Устранимая часть износа может быть оценена непосредственно в денежных единицах, износ же по неустранимым элементам должен начисляться путем наблюдения состояния или с использованием анализа отношения "Возраст/Срок службы". Сумма устранимого и неустранимого износов и составляет совокупный физический износ существующего актива.

При определении устранимого физического износа основными источниками информации служат данные о капитальных затратах, как ретроспективных, так и планируемых, производственная документация, а также консультации с техническим персоналом. По данным о ретроспективных капитальных затратах оценщик узнает, сколько денежных средств было вложено в тот или иной актив. Оценщик может обнаружить, что на некоторый актив недавно была потрачена дополнительная сумма, на основании чего сделает вывод о том, что этот актив теперь находится в относительно хорошем состоянии. Если на актив были потрачены небольшие средства, это может означать, что актив нуждается в капитальном ремонте. При анализе будущих плановых капитальных затрат оценщик может выяснить, к каким активам относятся планируемые затраты. Анализ может показать, что срок службы некоторого актива подходит к концу (а также выявить проблемы функционального или экономического характера). Изучение производственной документации позволит выяснить, каким образом использовались те или иные активы. Снижение производительности укажет на наличие проблем физического порядка. Если в течение долгого периода времени уровень производительности остается высоким, то это может свидетельствовать об увеличении физического износа ввиду интенсивности эксплуатации, что приведет к сокращению срока службы актива или необходимости капитального ремонта.

После изучения документации стоит обсудить состояние оборудования с различными специалистами из обслуживающего и технического персонала. Для оценщика, как и для любого человека со стороны, крайне трудно, если вообще возможно, определить состояние оборудования без консультаций с теми, кому каждый день приходится работать на этом оборудовании или обслуживать его. Из таких бесед оценщик должен извлечь полезные сведения, которые в конечном счете образуют дополнительную информацию, исходя из которой делается заключение.

Если предприятие планирует полную замену оборудования, то это может быть вызвано его текущим физическим состоянием или целью решить некоторые функциональные или экономические проблемы, связанные с ним. В последнем случае имеем дело с иными, чем физический, видами износа, воздействующими на оцениваемый актив.

Метод поэлементного расчета

Данный метод представляет собой обобщение метода эффективного возраста и применяется для определения эффективного возраста многоэлементного актива или группы активов путем взвешивания инвестиций в данный актив по их стоимости. Взвешивание должно проводиться на справедливой основе и учитывать в качестве весовых коэффициентов объемы вложенных или изъятых средств в течение жизни данного актива. Процедура может применяться как в отношении одного составного актива (если записи остаточно детализированы), так и для группы активов, что встречается наиболее часто.

Пример 5.6. Определите средневзвешенный эффективный возраст обрабатывающего завода.

Задача заключается в вычислении эффективного возраста актива, оцениваемого в 2012 г. Есть данные о первоначальных затратах и датах приобретения. В результате исследования выясняется, что объект был приобретен в 2003 г. и дополнительные вложения были произведены в 2006 и 2008 it. Капитальный ремонт проведен в 2011 г., в результате которого была заменена часть первоначального оборудования.

Первый шаг – создание основы для сравнения, которая в данном случае будет представлена индексированной первоначальной стоимостью. Она находится с помощью соответствующего стоимостного индекса к первоначальной стоимости за каждый год (табл. 5.3).

Таблица 5.3

Определение индексированной первоначальной стоимости

Показатели первоначальной стоимости 42 000 долл. и индексированной первоначальной стоимости 81100 долл. могут ввести в заблуждение, поскольку включают излишние расходы, связанные с капитальным ремонтом в 2011 г. Иными словами, эти затраты удваиваются на тех активах, которые были заменены во время ремонта в 2011 г. Например, если насос был заменен в 2011 г., то затраты на него, вероятно, были учтены дважды: сначала в 2003 г. при начальной инвестиции и снова в 2011 г. Для проведения корректировок необходимо вычесть добавочные (или излишние) инвестиции. Например, затраты 2011 г. приводятся к долларовым суммам 2003 г. путем "обратной индексации", т.е.

Первоначальные затраты и индексированные первоначальные затраты пересматриваются, и излишние инвестиции вычитаются, после чего получаем новые значения в табл. 5.4.

Следующий шаг – определение возраста инвестиции. Это делается умножением индексированной первоначальной стоимости на возраст инвестиции (табл. 5.5).

Таблица 5.4

Первоначальная и индексированная стоимость

Таблица 5.5

Определение величины взвешенной инвестиции

Последний шаг – определение взвешенного эффективного возраста путем деления взвешенной инвестиции на индексированную первоначальную стоимость, т.е.

Предположим теперь, что нормативный срок службы данного многоэлементного актива равен 25 годам, тогда его общий физический износ может быть рассчитан с использованием уже найденного взвешенного эффективного возраста следующим образом:

Как уже отмечалось, преимущество использования метода эффективного возраста заключается в том, что можно обоснованно вычислить эффективный возраст актива, предполагая, что будет предоставлена финансовая документация клиента.

Проблема применения данного метода состоит в оценке оставшейся физической жизни актива (). В случае оценки многоэлементного актива или группы активов оценщику сложнее прогнозировать будущее. Рассмотрим, как решается эта проблема.

Пример 5.7. Определите (средневзвешенный) оставшийся срок службы технологической печи.

Оценивается технологическая печь, функционирующая непрерывно, 24 ч в сутки, семь дней в неделю. Из консультаций с обслуживающим персоналом вы узнали, что печь работала исправно с момента установки около 12 лет. В ходе консультаций вы также выяснили, что примерно 5 лет назад был проведен горячий ремонт дымовой трубы боровов, а около двух лег назад заменены некоторые насосы, трубы и другое периферийное оборудование. Кроме того, вы выяснили, что примерно через 5 лет необходимо будет произвести замену огнеупорной кладки.

Предположим, что вы рассчитали эффективный возраст аналогично примеру 5.6 и он составил 8 лет.

Следующий шаг заключается в оценке составного (взвешенного) остаточного срока службы печи в целом. В ходе последующих консультаций вы выяснили, что после замены огнеупоров печь сможет функционировать еще 15 лет, так что остаточный срок службы конструктивных элементов составляет 20 лет. Что касается остального оборудования, то в настоящий момент оно находится в относительно хорошем состоянии, однако технический и руководящий персонал не рассчитывает, что оно прослужит так же долго, как и основные конструктивные элементы. Руководство предприятия предполагает провести некоторые ремонтные работы для увеличения срока эксплуатации этого оборудования. Таким образом, взвешенный остаточный срок службы печи может быть рассчитан так, как это показано в табл. 5.6.

Таблица 5.6

Определение взвешенного остаточного срока службы

Совокупный физический износ представляет собой простое отношение взвешенного эффективного возраста к общему сроку экономической жизни печи, что составляет 35,5%, т.е.

В данном случае оцениваем физическое состояние печи, как оно есть на настоящий момент. Не учитывали затраты па дополнительный ремонт, который будет необходим для продления жизни актива после окончания предполагаемого ныне срока службы.

Таким образом, метод поэлементного расчета физического износа базируется на процедуре взвешивания эффективного возраста или остаточного срока службы каждого из элементов многоэлементного актива с учетом доли стоимости этих элементов (инвестиций) в качестве весовых коэффициентов в стоимости объекта оценки в целом с последующим определением общего физического износа по формуле "Возраст/Срок службы".

Другой вариант реализации метода поэлементного расчета основан на определении износа ФИk для каждого из k элементов машин и оборудования по формуле "Возраст/Срок службы" и взвешенном суммировании полученных величин с учетом долей себестоимости () этих элементов в себе стоимости С объекта оценки в целом в качестве весовых коэффициентов. Таким образом, общий физический износ объекта оценки определяется как сумма рассчитанных износов всех его элементов, взвешенных по долям их себестоимостей:

Метод снижения доходности

Базируется на допущении о том, что нарастание физического износа пропорционально снижению доходности оборудования, т.е. сокращению чистой прибыли, определяемой как разность между выручкой и издержками. Величина ФИ определяется следующим образом:

где – прибыль, получаемая при эксплуатации новых машин; – прибыль в текущем интервале времени.

Пример 5.8. В табл. 5.7 приведены данные о работе металлорежущего станка, приобретенного новым в первом квартале 2009 г. Определите физический износ станка па первый квартал 2012 г.

Таблица 5.7

Показатели работы станка

На первый квартал 2012 г. имеем

Метод применим в случаях, когда имеется достоверная информация об экономических показателях оборудования в ретроспективном периоде. Он дает корректный результат только в случае, когда снижение доходности не обусловлено наличием дополнительно функционального и экономического устареваний.

Метод снижения потребительских свойств

Отражает зависимость потребительских свойств (ПС) машин и оборудования от износа. Обобщенные ПС исчисляются как сумма отдельных ПСk, с учетом их весовых коэффициентов:

В процессе эксплуатации ПС снижаются на величину , при этом физический износ составит

(5.5)

Данный метод требует проведения испытаний оцениваемого оборудования и наличия технико-экономической и технологической документации по оцениваемому объекту.

Пример 5.9 . Основные ПС пресса – производительность и надежность. По экспертной оценке, их весомости составляют 0,6 и 0,4 соответственно. Анализ работы пресса показал, что его фактическая производительность 500 деталей/ч., номинальная – 600 деталей. Фактический показатель надежности – наработка на отказ – 300 ч, номинальная наработка – 500 ч. Определите физический износ пресса.

Производительность пресса характеризуется числом деталей, изготовленных в единицу времени. Номинальная производительность Пн = 600 деталей/ч, фактическая Пф = 500 деталей/ч. Таким образом, снижение производительности

Снижение надежности определяется по сокращению наработки на отказ как

Физический износ рассчитывается с учетом (определяемых экспериментально) весовых коэффициентов значимости рассмотренных потребительских свойств пресса:

Методов, изложенных в подпараграфе 5.2.2, вполне достаточно для того, чтобы профессионально оценивать физический износ как простых, так и составных (многоэлементных) ТО.

Помимо возраста и состояния при оценке ТО и расчете его износа следует учитывать и другие факторы, такие как устаревание и снижение полезности, которые должны в обязательном порядке включаться в общий анализ совокупного износа.

Существуют устаревания трех типов, которые могут влиять на оценочную стоимость машины: (функциональное технологическое, функциональное операционное и экономическое (внешнее). Функциональное и экономическое устаревания измеряются и учитываются при определении обоснованной рыночной стоимости движимой собственности. Устаревание в целом признается фактором, приводящим к дальнейшему снижению с верхнего предела оценочной стоимости собственности по затратному подходу.

• В дается следующее определение: "...Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении". Это определение из курса машиноведения, будучи верным, по существу является техническим, а не экономическим, используемым для проведения экономической опенки, которой занимаются оценщики.
• Замечание относится и к методам оценки других видов износа и устареваний, поскольку такова суть профессии оценщика, главный продукт деятельности которого – его профессиональное мнение, и оно не может не быть субъективным.
• Метод в оригинале в [С| и носит название "Формула/Коэффициент".
• Метод в оригинале в и носит название "Прямой доллар".
• Этот и два следующих метода, использовавшихся во времена плановой экономики, когда отсутствовали представления о функциональном и экономическом устареваниях, представлены исключительно в отечественной методической литературе. Воздерживаемся от рекомендаций по их использованию, поскольку снижение доходности, например, может быть связано не только с наличием физического износа. При этом последний метод требует привлечения большого (около двух десятков) количества эксплуатационных параметров, таких как наработка после капитального ремонта, коэффициент сменности, коэффициент внутрисменного использования и др., и является не самым эффективным инструментом в арсенале оценщика.
• Для повышения степени достоверности в рекомендуется привлекать несколько экспертов, при этом результирующее значение износа находится из зависимости: , где ФИ – физический износ; – оценка ФИ k-м экспертом, а весовые коэффициенты, определяющие весомость мнения k -го эксперта, связаны условием: . Однако "повышение достоверности" оценки таким способом в действительности повышает степень ее субъективизма, поскольку на субъективизм мнений экспертов относительно уровня физического износа объекта накладывается субъективизм весомости каждого такого мнения при расчете весовых коэффициентов.
• Касьяненко Т. Г. Оценка машин и оборудования: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. С. 149.
• Утверждение не является бесспорным. Есть основания полагать, что данной формулой измеряется общий физический износ. Если же срок оставшейся жизни ограничен появлением новых технологий (появление моделей, исключающих использование старых образцов) или введением нормативных актов, ограничивающих оставшийся срок службы ТО, то тогда данное отношение измеряет функциональный или экономический или вообще совокупный износ.
• Способом устранения той части физического износа, который называется устранимым, считается ремонт, а устранимого функционачьного устаревания – модернизация ТО.
• См.: , с. 51.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м 2 , то формула расчета будет иметь следующий вид:

С о =С м 2 *S о *К п *К н *К м *К в *К пз *К ндс,

С о - стоимость оцениваемого объекта;
С м 2 - стоимость 1 м 2 типичного сооружения на базовую дату;
S о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
К н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
К м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.

3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С зд – стоимость строительства здания в целом;
V j – объем j-го компонента;
С j – стоимость единицы объема;
n – количество выделенных компонентов здания;
К н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

3.5.2.3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостной;
· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И ф - физический износ здания, %;

И i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
- невозможность измерения функционального и внешнего износа;
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:
· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· капитализации потерь в арендной плате;
· сравнительных продаж (парных продаж);
· срока экономической жизни.