Самые важные отчеты для анализа продаж. Сравнительный анализ продаж Сравнительный анализ продажи товаров

Сравнительный подход

Сравнительный анализ продаж основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подобными полезными свойствами. Для использования данного метода необходимо:

1) установить единицы сравнения:

Для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства - цена за 1 га;

В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. п. - цена за 1 кв. м;

Для коммерческого использования земель в городах - цена за 1 м «красной линии» (стоимость определяется пропорционально границе ЗУ);

Стандартные по форме и размеру ЗУ в районах жилой, дачной застройки - цена за лот;

Для застройки ЗУ с учетом этажности - цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади ЗУ Кстр/з. Если, например, Кстр/з = 3, то суммарная площадь всех этажей не должна превышать площадь ЗУ более чем в 3 раза;

По застроенным ЗУ единицы сравнения могут быть цена за 1 кв. м общей или чистой площади; цена за 1 куб. м для складов, элеваторов; цена за единицу, приносящую доход, - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

2) определить по каждому из элементов прямым сравнением характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого ЗУ;

3) внести поправки с учетом различия между оцениваемым ЗУ и сопоставимыми участками по основным факторам. Корректировки производятся в направлении от сопоставимого к оцениваемому. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый участок по какому-либо параметру, то его фактическая цена должна быть уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена. Корректировка может осуществляться в процентах, в рублях, как по каждому фактору, так и в целом для объекта аналога. При внесении процентных поправок важна последовательность их внесения, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной цене сопоставимой продажи. Часто используют следующую схему:

Условия финансирования - в результате внесения поправки получают цену, за которую был бы продан сопоставимый ЗУ при нормальных условиях финансирования;

Особые условия продажи- учитываются условия продажи, сопутствующие сделке, после внесения поправки получают цену, за которую был бы продан сопоставимый ЗУ при нормальных условиях финансирования и продажи;

Время продажи - поправка на время, учет рыночной тенденции цен в данный период времени;

Местоположение - поправки на месторасположение ЗУ;

Физические характеристики Ф5 - в результате корректировок получается цена продажи ЗУ, наиболее реально отражающая цену на дату оценки. Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену - 1 м2, 1 «сотка», 1 га;

4) проверка аналогов на совместимость - корректировочные цены аналогов должны быть близки одна к другой; если имеются значительные расхождения, то целесообразно выбрать другие аналоги;

5) расчет рыночной стоимости оцениваемого ЗУ путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой . Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает метод сравнения продаж и метод переноса.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - это процесс разбиения рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

зонирование и целевое назначение использования земли;
плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
местоположение;
передаваемые юридические права собственности и другие.
Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
инвестиционную мотивацию;
платёжеспособность;
социально-юридический статус;
источники и формы финансирования;
предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие сегменты:

участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
участки, используемые для массового жилищного строительства;
участки под объектами коммерческой недвижимости;
участки под промышленными объектами и т. п.

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трёх до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трёх недавних сделок, или на шести текущих ценах предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения её достоверности и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога, обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение и разрешённое использование. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Метод сравнения продаж - это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

Метод базируется на принципе оценки недвижимости - замещении . Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90% случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости.

Метод сравнения продаж особенно применим к рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости . Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Алгоритм метода:

1) выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

– собственное досье оценщика;

– INTERNET, BBS, электронная база данных;

– риэлторские фирмы;

– досье брокеров по недвижимости;

– нотариусы;

– архивы кредитных учреждений (ипотечные банки);

– страховые компании;

– строительно-инвестиционные компании;

– территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

2) проверка информации о сделках:

– подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлторской компанией);

– выявление условий продажи, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны

– обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям. (Внимание: дети - родители, муж - жена, фирма и дочерняя компания).

3) корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот .

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Корректировка может производится в трех основных формах:

– в денежном выражении;

– в процентах;

– в общей группировке.

Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

– независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

– кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

– Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

– Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

– Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

– Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

– Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки - общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Важным моментом при использовании метода сравнительного анализа продаж является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений .

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Подход сравнительного анализа продаж - популярная методика оценки недвижимости (имущества). В основе подхода - анализ объемов продаж объектов оценки после учета ряда корректировок, характеризующих их отличия.

Подход сравнительного анализа продаж: суть, сфера применения

Сравнительный анализ - одна из методик, где применяются данные о проведенных в последнее время операциях на рынке недвижимости. сопоставляет несколько объектов на интересующем рынке, вносит ряд корректировок (поправок) с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления. Результат анализа - цена продажи каждого из объектов сопоставления с позиции, что все они имеют такие же характеристики, как и . Получение скорректированной стоимости посредством анализа - возможность сделать выводы о наиболее точной цене объекта в условиях рынка.

Подход сравнительного анализа имеет несколько синонимо в - рыночная методика, метод сравнительных продаж, метод рыночной информации.

Есть три основных варианта оценки недвижимости :

- в доходном методе коэффициент капитализации вычисляется с учетом информации рынка;

- в затратном методе оценивается замещенная стоимость с учетом данных о ценах рынка на рабочую силу и материалы, объемов нормальной прибыли и текущих затрат. Основа метода - вклад, пропорциональность, объемы предложения и спроса, замещение;

- в подходе сравнительного анализа сопоставляются показатели, которые учитвыают характеристики объектов.

Подход сравнительного анализа - метод, отличающийся своей наглядностью и простотой, ведь его основой являются стандартные сравнения с учетом поправок.

Сложность подхода сравнительного анализа связана с необходимостью большого объема данных, что возможно только на активном рынке недвижимости и при существенных объемах продаж. Чем больше корректирующих поправок применяется, тем меньше точность информации.

Сфера применения подхода сравнительного анализа - оценка некоторых земельных участков, объектов малой предпринимательской деятельности, рынка жилья и так далее.

Источник для оценки - из страховых компаний, данные информационных агентств, периодические издания, архивы компании-оценщика.

Подход сравнительного анализа продаж: этапы и технология оценки

Процесс сравнительного анализа проходит в несколько этапов :

Производится изучение рыночного сегмента и выбираются объекты оценки, имеющие аналогичные оцениваемому параметры;

Собираются необходимые данные по объектам и проверятся их достоверность;

Выбираются единицы сравнения для последующего анализа;

Корректируются цены по анализируемым объектам с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления;

Согласовываются поправочные цены, и вычисляется конечная стоимость объекта оценки.

В методе сравнительного анализа объекты сопоставления берутся из одного сегмента с учетом следующих аспектов :

Независимости объектов. Это актуально, когда покупатель и продавец являются родственниками, представителями одной компании или холдинга, имеют общую заинтересованность;

Срока экспозиции - времени существования оценочного объекта на рынке;

Инвестиционной мотивации - может определяться степенью износа объекта оценки, мотивами инвесторов, эффективным применением.

Подход сравнительного анализа подразумевает применение следующих критериев при выборе сопоставимых объектов :

Наличия права собственности. Суть корректировки - учет разницы между арендной платой рынка и договорной ценой;

3.5. метод прямого сравнительного анализа продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два доходный и затратный также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т. д.

Технология оценки:

изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке "на расстоянии вытянутой руки". Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?" Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

анализ парных продаж;

регрессионный анализ;

метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости.

Парные продажи, используемые для определения поправки на

наличие бассейна.

	Продажная цена (долл.)

Дом с бассейном
Дом без бассейна

Среднее = 15850 Медиана = 16000 Мода = 16000

Установленная поправка 16 000 долл.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:

где Jc рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости; B коэффициент, полученный для единицы сравнения; X замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Или: Jc = B х X + a + c + + n,

где a, c,k, n положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

где ai коэффициенты регрессии;

Xi различные переменные, характеризующие те или иные

факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Однако применение таких моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

Общая группировка используется на активном рынке где, может быть найдено достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод может быть использован при наличии относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект в целом, чтобы определить лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую недвижимость от сопоставимых проданных объектов. Если разброс цен невелик, например, около 1\%, то можно с уверенностью сказать, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Например, оценщик выявил три сопоставимых квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Оценщик нашел следующую информацию.

Сопоставимый объект	Продажная цена, долл.	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
Квартира 1		чуть хуже
Квартира 2
Квартира 3

Разброс цен между ценами 70000 69500 = 1500 долл., т.е. около 2\%. Следовательно, возможно применение метода общей группировки. Наименьшее значение 69500 долл. Наибольшее значение 71000 долл. Стоимость квартиры (69500+71000) : 2 = 70250 долл.

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в двух основных формах:

в денежном выражении;

в процентах.

Поправки в денежной форме это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, если сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсово/минусовой основе или на кумулятивной основе.

Независимую плюсово/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга. При расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются.

Кумулятивные процентные поправки используются, когда учет каждой корректирующей характеристики производится с учетом наличия других характеристик. При расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются.

Пример иллюстрирующий корректировку цены с использованием различных поправок приведен в таблице 3.2.

При корректировке цены обычно вносятся поправки на следующие характеристики:

Местоположение:

а) экология;

б) доступ;

Условные продажи:

а) обычные или особе закладные (FHA или VA);

б) мотивировки и знания покупателя и продавца.

Условия финансирования:

а) коэффициент ипотечной задолженности;

б) процентная ставка;

в) срок кредита;

г) амортизационные и «шаровые» валюты;

д) плата за финансирование;

е) договоры об участии.

5. Физические характеристики:

а) физические параметры;

б) качество строительства и эксплуатации;

в) удобства;

г) функциональная пригодность.

Объекты недвижимости имеют различные назначение, свойства, размеры. Для того, чтобы эффективным и понятным способом их сопоставлять используются различные единицы сравнения, позволяющие привести к единому знаменателю разнородные объекты. Для различных сегментов рынка используются различные единицы сравнения.

При продаже земли:

Цена за 1га -цена за 1м2

Цена за 1 фронтальный метр -цена за лот

Цена за единицу плотности

Цена за 1га является единицей сравнения при продаже больших массивов земли: сельскохозяйственного назначения, земля под промышленное использование и т. п.

Цена за 1м используется при продаже земли под офисы, коммерческой застройки, строительства склада и т. п. Чтобы считаться сопоставимыми участки должны иметь сходные характеристики, удобства и атрибуты (доступ к транспортным сетям, парковке, близость к другим схожим предприятиям, близость к потребителям и т. п.)

Цена за 1 фронтальный метр. Часто цена земли, предназначенная для коммерческого использования, котируется в расчете на 1 фронтальный метр. Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального метра, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Однако участки глубже стандартных стоят лишь немного больше. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге.

Цена за лот. Цена на землю в районах жилой застройки может быть выражена исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебанию цен будет небольшим.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется исходя из максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Примером единицы плотности является отношение площади застройки к площади земельного участка.

Для застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена зданий и сооружений за 1 м2;

цена за 1 м (или другую единицу объема);

цена за комнату

цена за единицу

цена за единицу приносящую доход (плата за 1 место в театре, плата за одно место на автостоянке и т. д.)

Для недвижимости приносящий доход используется метод оценки объектов на основе соотношения дохода и цены продажи. В качестве единиц сравнения в этом случае используют:

валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM);

общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (OAR).

Валовой мультипликатор это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому

Общий коэффициент капитализации. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогично недавно продажные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (NOI) в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия 60

между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два – доходный и затратный – также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы , лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

– изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

– сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

– выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 61

– проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

К основным способам определения величины поправок относятся:

– анализ парных продаж;

– регрессионный анализ;

– метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому , т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости. 63