Многодетным 

Как оформить чердачное помещение. Как переоборудовать чердак в жилое помещение. Обращение в инстанции

Жители верхних этажей нередко задаются вопросом, можно ли каким-либо образом получить в собственность чердак над их собственной квартирой? И с какими трудностями и процедурами придётся столкнуться?

Самостоятельно разобраться со всем этим непросто. И в этой статье мы постараемся облегчить проведение столь трудоемкой процедуры.

Чердачные и подвальные помещения многоэтажных домов можно оформить в собственное пользование. Это не противоречит действующему законодательству .

Обычно из чердака жильцы сооружают мансарду, хотя возможно сделать комнату, кабинет или кладовую.

Права жильцов дома на чердак

На все помещения дома, обслуживающие не одну квартиру, а хотя бы несколько, будь то лифты, лестничные пролеты, подвалы и чердаки, все жильцы дома имеют абсолютно равные права.

Оформить в собственность чердак или подвал могут только владельцы верхних или нижних этажей соответственно.

Они не владеют исключительным правом на эти помещения, но при согласии остальных жильцов могут реконструировать и оформить в собственность.

Порядок оформления чердака

    1. Первое, что нужно сделать для этого: выяснить факты противопоказаний в обустройстве этих зон дома. То есть дом не должен быть подвержен реконструированию, чердак должен быть чердаком, а не приспособленным этажом.

      Непосредственно над квартирой не должны быть проложены коммуникации, запрещается сносить несущие балки и капитальные стены.

      Кроме этих нюансов, существуют определенные ограничения, то есть, например, необходимо, чтобы наклон кровли составлял 35-55 градусов, а несущая способность перекрытия – 150 кгс/кв.м. Первый шаг должен быть подтвержден официальным экспертным заключением;

    2. Второе, что должен сделать будущий владелец чердака, это: убедиться, что дом не регистрирован в совместной собственности. Иначе невозможно будет оформить чердак в личную собственность , потому что общие зоны дома принадлежат в таком случае собственникам и не могут быть изъяты.

      Возможно, что чердак уже принадлежит третьим лицам. Тогда договариваться нужно будет с ними. Хотя чаще такие помещения дома, как: лифтовая площадь, лестничные клетки, чердаки и подвалы – являются общей собственностью всех жильцов.

      Нужно будет получить согласие каждого . А это обычно проходит не совсем гладко, потому что всегда найдется хоть один, кто будет против.

      Для того, чтобы добиться стопроцентного согласия, обычно собирают собрание с участием ТСЖ, убеждают в несомненной пользе от реконструкции помещения, обещают взамен качественный ремонт или детскую площадку;

  1. Если первые два обстоятельства не препятствуют желанию присвоить чердак, то можно начинать собирать необходимый пакет документов.

    Сначала потребуется пакет разрешительных документов, то есть тех, которые дадут возможность получить разрешение на переоборудование чердачного помещения от организации, имеющей этот дом на балансе.

    После отправки запроса собственник получит два ответа:

    • О наличии/отсутствии технической возможности переоборудования помещения;
    • При первом положительном: обремененные работы, возможные к выполнению. Это, конечно, не обязательно, но обычно инвесторы данный пункт выполняют: ремонтируют фасад, строят детские площадки.
  2. В случае обустройства чердака под нежилое помещение потребуется разрешение еще двух организаций. Это отдел Гражданской обороны и МЧС, который проверяет наличие данного дома в своих списках. Также это Департамент по имуществу, выясняющий, нет ли за помещением обременений, иными словами, не сдается ли она внаем или вообще не продана ли кому-нибудь;
  3. Только получив «добро» от данных ведомств, можно начинать сбор остальных документов.

    Это документация БТИ в шести позициях:

    • Технический паспорт на дом, точнее, выписка из него;
    • Справка, подтверждающая состояние помещения;
    • План дома с экспликацией квартиры непосредственно под чердаком;
    • План самого чердачного помещения.

    Следует сказать, что справка из БТИ требует выезда ее сотрудников непосредственно на место для осуществления замеров, поэтому нужно заранее заказать ее, примерно за один месяц.

    Документация, подтверждающая право на собственность квартиры, находящейся под чердаком:

    • с копиями финансового лицевого счета.

      Обычно эти документы необходимы, если чердак по площади больше, чем квартира и, вследствие этого, занимает границы другой квартиры. Если такой факт имеет место быть, нужно получить согласие собственников той квартиры, над которой и занимает место чердак.

      Согласие должно быть заверенным у нотариуса.

      В случае полного совпадения границ чердака и квартиры согласие не нужно;

    • Документы от архитектурных структур, заключающие в себе оценку состояния помещений, подлежащих переоборудованию.
  4. Помимо этого, должен быть составлен план переоборудования чердака, включающий план всех уровней, стропил, фасада.

    Все эскизы в двух вариантах : до переустройства и после него.

    Проект пройдет все необходимые инстанции: от пожарного надзора до Роспотребнадзора.

    Документация проверяется оценочной комиссией, в результате чего устанавливается цена, которую должен оплатить будущий собственник городскому бюджету за получение прав на переобустройство чердака.

    Указать точную стоимость невозможно, так как возможны различные непредвиденные расходы, также цена зависит и от района и других обстоятельств.

    Для облегчения можно прибегнуть к услугам риэлтерских фирм. Посредники за свои услуги берут, по разным данным, от 500 долларов за кв.м.;

  5. Следующий этап работы – это реализация договора. На все это выделяют 9 месяцев.

    За это время нужно заключить договор с организацией, на чьем балансе содержится дом, чтобы во время работ велся строгий надзор в связи с обеспечением безопасности жителей дома.

    Далее встанет необходимость сделать проектные расчеты: по отоплению, канализации и другим инженерным работам. Они тоже проходят экспертизу в вышеперечисленных инстанциях, и только потом инвестор получает право на работу.

    По окончании работ оформляется акт по проделанной работе. Акт является доказательством того, что претензий по результатам реконструкции нет;

  6. Теперь оформляются договорные отношения и подтверждается право собственности владельца на чердачное помещение. Он сразу же получает на руки кадастровый паспорт на реконструируемое помещение.

    И только теперь производится регистрация прав собственности. А так, до внесения записи в ЕГРП, право не возникает.

Как провести реконструкцию чердака

Желание увеличить пространство своей квартиры за счет присоединения чердака возникает подчас у многих жильцов верхних этажей.

Во-первых, это дешевле, чем приобретать новую квартиру.

Во-вторых, совсем неплохо проделать проем в потолке, соорудить красивую лестницу и сделать свой собственный второй этаж в виде мансарды.

Но совсем не все так просто. На пути возникает очень много подводных камней.

Реконструкция чердака включает в себя ряд последовательных действий:

    Сначала должен быть создан проект.

    В зависимости от грандиозности планов и смены стропильных систем проект можно сделать самостоятельно или поручить специализирующейся организации;

  1. После согласования и принятия проекта соответствующими органами можно начинать готовить необходимые материалы и инструменты;
  2. Перед началом работы нужно тщательно проверить стропила и при необходимости усилить;
  3. Далее следует утепление крыши;
  4. Следующий шаг – оборудование выхода;
  5. В конце – отделка.

Какие действия запрещены

Категорически запрещается использование общих помещений, в том числе чердачного, для своих целей без подтверждающих документов. Другими словами, жильцы дома, обнаружив незаконную приватизацию чердака, имеют право обратиться в суд, так как были нарушены их права на общую долевую собственность.

Также в суд следует обратиться в случае, когда муниципальные власти отдали чердак физическому или юридическому лицу или без согласия остальных собственников.

Получение согласия остальных жильцов дома должно быть законным. То есть нельзя вводить их в заблуждение и искажать информацию в свою пользу. Естественно, подписи должны быть оригинальными.

Помощь специалистов

Помощь специалистов – риэлторов может пригодиться в том случае, когда нужно собирать все разрешительные документы. Наемная фирма сделает это быстро и правильно. Для организаций, работающих давно, как правило, это не составляет особого труда.

Также помощь специалистов понадобится тогда, когда нужно составлять проект. Заказ оформляется в архитектурном бюро или у специалиста с лицензией на подобную деятельность.


Жильцы последних этажей многоквартирного дома ищут возможности расширить жилое помещение. Одним из вариантов является приватизация чердака над квартирой. Усовершенствованная мансарда не только добавит квадратных метров в высоту, но и повысит стоимость жилого помещения.

Однако нужно помнить, что чердак – это часть имущества многоквартирного дома. Согласно закону, оно принадлежит всем жильцам приватизированных квартир.

Имуществом дома также принято считать лифты, лестничные площадки, подвалы, смежные коридоры… Самовольный захват дополнительной площади считается злостным нарушением. При обнаружении скрытого использования мансарды нарушителя обяжут вернуть чердак, а в дополнение к этому – возместить ущерб остальным владельцам квартир.

Возможна ли приватизация чердака над квартирой? Предлагаем разобраться в вопросе с позиции законодательства. Вместе с тем, вы можете ознакомиться с .

Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?

Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.

Разрешено ли приватизировать чердак над своей квартирой? Да, такое право имеется. Вот только на практике привилегией пользуются не все жильцы дома, а лишь обладатели квартир на последних этажах. Это логично, ведь им проще обустроить дополнительную площадь и создать нечто вроде мансарды или двуярусного дома.

Зачем жильцам приватизация чердака над квартирой:

  1. Использование в личных целях – например, создание дополнительного помещения (комнаты отдыха, склада, гардеробной).
  2. Увеличение стоимости своей квартиры – жилье, которое продается вместе с чердаком гораздо дороже обычных квадратных метров.
  3. Коммерческая аренда – нежилые объекты в доме могут сдаваться в аренду ИП или юридическим лицам; арендная плата становится дополнительным источником дохода.
  4. Защита от посягательств – приватизированный чердак над квартирой не может использоваться третьими лицами (например, местной администрацией без согласия жильцов).

Таким образом, приватизация чердака над своей квартирой возможна – это выгодное решение стать собственником нежилого помещения. Объект можно использовать в разных целях и получать от этого выгоду.

В каких случаях возможно?

Стать владельцем чердачного помещения могут исключительно собственники квартиры. Чаще всего, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, т.е. прямиком под мансардой. Жильцы муниципальных квартир таким правом не обладают. Прежде чем приватизировать чердак, им придется перевести в собственность занимаемую жилплощадь.

Выделяют несколько условий приватизации чердака над квартирой:

  • помещение никем не приватизировано;
  • чердак не служит местом пересечения инженерных узлов (электропроводки, газопровода, водоснабжения);
  • объект не считается аварийным (Читайте « «);
  • согласие жильцов нижних и средних этажей.

Случается, что чердачное помещение уже приватизировано, но собственник его не использует. Как быть в такой ситуации? Разумным решением будет договориться с владельцем об аренде чердака. Второй вариант – попытаться выкупить нежилой объект. Финансовые затраты можно компенсировать сдачей мансарды в коммерческую аренду.

Когда приватизация невозможна?

Прежде чем приватизировать чердак над своей квартирой, нужно оценить статус нежилого помещения. Встречаются несколько факторов, которые препятствуют переводу мансарды в частную собственность.

Запрет на приватизацию чердака:

  1. Если в помещении проходят важнейшие коммуникационные узлы, а приватизация чердака создаст трудности с доступом для сотрудников УК и аварийных служб.
  2. Многоквартирный дом включен в список объектов капитального ремонта.
  3. Жилой дом подлежит сносу.
  4. Чердачное помещение уже находится в собственности другого лица.

Указанные причины делают невозможной приватизацию чердака в многоквартирном доме. Впрочем, можно рассмотреть вариант с арендой мансарды. Главное условие, чтобы она не создавала трудности для доступа к инженерным узлам, иначе последует отказ.

Пример:

Супруги Савельевы проживали на последнем этаже 5-этажного дома. Над их квартирой расположился чердак. Дом был новым, поэтому дополнительная площадь находилась в пригодном состоянии – напоминала мансарду. Савельев занимался предпринимательством – у него была небольшая печатная лаборатория. Прикинув, что дешевле заниматься ИП на чердаке вблизи от своей квартиры, Савельев развесил объявления о сборе жильцов на общедомовое собрание. Далее, ИП рассказал о задумке и попросил разрешения от жильцов на приватизацию мансарды в свою собственность. Разумеется, не просто так – Савельев обещал жильцам небольшую компенсацию. Согласие было получено, ИП отправился в жилищную инспекцию. Представители УК проверили, отвечает ли помещение жилищным нормам. Оказалось, что чердак является центром коммуникационных узлов – труб холодного водоснабжения, котельной, электричества. Переоборудование мансарды под нужды печатной лаборатории невозможно. Перенос инженерных узлов также затруднителен. Савельев смог бы приватизировать чердак, но размещать там лабораторию ему запретили.

Как приватизировать чердак над своей квартирой?

Подготовка к приватизации мансарды над жилым помещением имеет три основных направления: получение согласия жильцов, оформление чердака и регистрация права в отделении Росреестра.

Куда обратиться?

Начнем с вопроса о государственных инспекциях, куда должен обратиться заинтересованный в приватизации человек/группа лиц. Расчет следующий – нужно узнать, какие узлы находятся в чердачном помещении. Обращаться придется в инстанции, которые обслуживают коммуникационные системы.

Например:

  • Жилинспекция;
  • Технический отдел Роспотребнадзора;
  • Архитектурное или градостроительное отделение в регионе;
  • Государственный пожарный надзор МВД России;
  • Газовая техническая инспекция.

Технический проект переоборудования чердака заказывается в лицензированной фирме. Специалисты помогут выполнить все расчеты, после чего изготовят подробный план для проверяющих служб. Составлением и утверждением занимается Архитектурное бюро при местной администрации . Технические документы можно заказать в БТИ по месту регистрации дома. Кроме того, Бюро берет на себя обязанность по обновлению техпаспорта чердака.

Порядок (алгоритм действий)

Разберемся с порядком действий – он состоит из шести основных этапов. Различия могут быть связаны с требованиями региональных властей.

Алгоритм:

  1. Определитесь со статусом чердака.
  2. Оповестите жильцов дома о приватизации нежилого помещения.
  3. Заручитесь согласием жильцов.
  4. Создайте план реконструкции, получите разрешительные документы.
  5. Закажите экспертизу переустройства чердачной площади.
  6. Оформите право собственности в Росреестре.

Процедура

Приватизация чердака над своей квартирой не считается из ряда вон сложной процедурой. Напротив, инструкция довольно понятна. Главное заручиться согласием жильцов и не нарушить интересы государственных инстанций.

Ниже представим пошаговую инструкцию приватизации чердака:

ШАГ №1. Собрание жильцов

Чердачное помещение относится к имуществу многоквартирного дома. Отедельно помещением никто не владеет, но без согласия жильцов приватизация/аренда невозможна. Поэтому заинтересованному лицу нужно организовать общее собрание жителей дома. Оповещение рассылается заблаговременно – не позднее, чем за 10 дней до начала голосования.

Одного присутствия на собрании недостаточно. Жильцы дома должны проголосовать за приватизацию чердака. Таким образом, они изъявляют свою волю в письменной форме. Следует отметить, что не все жильцы могут быть согласны – придется проявлять дар красноречия и убеждения. Если останутся недовольные или воздержавшиеся от голосования, приватизация затянется. Подписи проставляются на специальном акте, который впоследствии будет передан на утверждение в местную администрацию.

Шаг №3. Разрешение на переустройство

Выдается в государственных инстанциях. Соискателю предстоит посетит жилищное управление, УК и БТИ.

Шаг №4. Заказ проекта

Изготовлением занимаются лицензированные фирмы. Архитектурный проект включает информацию о технических данных объекта.

Шаг №5. Получить одобрение властей

После подготовки проекта можно обращаться в администрацию города или района. Основные вопросы решает отдел по градостроительству. Специалисты проверят проект на соответствие архитектурным нормам и вынесут окончательное решение: одобрить либо отклонить.

Шаг №6. Ремонт и обновление техпаспорта

Получив разрешение, соискатель приступает к ремонту чердака. Сразу после реконструкции потребуется подать заявку в БТИ и пригласить специалистов для замера объекта. Если никаких замечаний не возникнет, сотрудники БТИ выдадут обновленный техпаспорт на чердачное помещение.

Шаг №7. Оформление права собственности

Финальный этап – обращение в Росреестр. Вместе с документами нужно подать заявление установленного образца. Взамен регистраторы выдадут выписку из ЕГРН и внесут изменения в реестр недвижимости. Вы можете ознакомиться с фото и особенностями документа о приватизации .

Документы

Претендент на чердачное помещение должен подготовить два пакета документов: на нежилой объект и на свою квартиру.

Список документов на чердачную площадь:

  • копия протокола общедомового собрания жильцов;
  • акт с подписями владельцев квартир;
  • официальное разрешение на реконструкцию чердака;
  • справка из БТИ об исследовании помещения на предмет пригодности;
  • справка из отдела МВД РФ;
  • сведения об отсутствии собственника помещения;
  • копия техпаспорта на многоквартирный дом;
  • экспликация дома;
  • технические сведения о чердачной площади.

Остальные документы представлены:

  • техпаспортом квартиры на верхнем этаже;
  • выпиской из ЕГРН – подтверждает факт владения квартирой;
  • правоустанавливающими документами на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании и др.);
  • копиями + оригиналом паспорта соискателя.

Собирать документы желательно заранее. Обращаем внимание, что справка из БТИ выдается не сразу – на ожидание заявки может уйти порядка 30 дней. Впрочем, существует срочная платная процедура. Справку выдадут в течение нескольких дней.

— читайте в нашей статье.

Согласование присоединения чердаков / технических этажей регламентируется:

  • Градостроительным кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ

Чердак - пространство между конструкциями кровли (наружных стен) и перекрытием верхнего этажа.

Этаж мансардный - этаж, в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

По Жилищному кодексу (ст. 36):

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

По Градостроительному кодексу:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

Необходимые условия для присоединения чердачного помещения / технического этажа к квартире:

  • квартира должна располагаться на последнем этаже;
  • квартира должна находиться в собственности;
  • должна иметься техническая возможность реконструкции чердака / технического этажа;
  • инженерное оборудование и коммуникации должны быть перенесены с присоединяемой территории или должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к данному оборудованию.

В настоящее время существует два варианта присоединения чердаков / технических этажей:

  1. Путем реконструкции
  2. Путем взятия в аренду или безвозмездное пользование.

«Плюсы» и «минусы» каждого из вариантов.

1 вариант

«ПЛЮСЫ»

  • Вы получаете чердак / технический этаж в собственность

«МИНУСЫ»

  • Необходимо согласие всех собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
  • Стоимость:
    • Получение разрешения на реконструкцию, включая всю необходимую проектную документацию, стоит совсем недешево;
    • Ремонтно-строительные работы по реконструкции;
    • В ряде случаев для получения согласия всех собственников жилья жильцы могут определить либо компенсационные выплаты, либо благоустройство общедомового имущества;
    • Оформление переустройства чердака / технического этажа тоже не бесплатное удовольствие.
  • Сроки:
    • Собственность на чердак / технический этаж оформляется только по завершению ремонтно-строительных работ и после ввода объекта в эксплуатацию. С момента получения согласия собственников – порядка 1,5 – 2 лет.

2 вариант

«ПЛЮСЫ»

  • Быстро

«МИНУСЫ»

  • Не собственность (аренда или безвозмездное пользование);
  • Необходимо согласие 2/3 собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
  • Стоимость:
    • Арендная плата;
    • Компенсационные выплаты собственникам, либо благоустройство общедомового имущества;
    • Оформление переустройства чердака / технического этажа.

Мы можем предложить Вам ТРЕТИЙ вариант. ПРИХОДИТЕ!

Ответ: Вступивший в силу с 01.03.05 г.Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), вступивший в силу с 01.03.05 г. , установил порядок согласования проведения реконструкции чердачных/мансардных помещений в многоквартирных домах.

Помещение мансарды (чердака), а равно и иные помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст.36, ЖК РФ). Принятие решения о проведении реконструкции относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.2, ст.44, ЖК РФ). Для проведения реконструкции мансарды с передачей помещений в ней инвесторам в собственность требуется согласие каждого собственника помещений этого дома, так как помещение мансарды/чердака находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

При передаче отреконструированных помещений в собственность инвесторов произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3, ст.36, ЖК РФ). Решение по передаче мансардных помещений инвесторам принимает большинство (не менее 2/3 от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст.ст.45–48 ЖК РФ. При этом решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, будет обжаловано собственником помещения в судебном порядке, если собрание прошло без него, либо если таким решением нарушены его законные права. Заявление об обжаловании подается суд в течение 6 месяцев со дня несправедливого решения. Суд, учитывая все обстоятельства дела, может оставить в силе обжалуемое решение, особенно, если голос собственника не смог повлиять на результаты голосования. Тогда допущенные нарушения не считаются существенными и принятое решение не влечет за собой причинение убытков указанному собственнику. На результаты голосования по вопросу реконструкции мансарды с дальнейшей ее передачей в собственность третьих лиц влияет голосование каждого собственника помещений в данном доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома . Таким образом, жители этих этажей могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами:

С оформлением мансардного помещения в собственность;

Без оформления в собственность (на правах аренды либо безвозмездного пользования).

Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличия ТСЖ, количества членов ТСЖ, состава членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличия оформленных прав на долевую собственность и т.д.

Оформить чердачное или мансардное помещение в собственность можно при следующих условиях:

Дом, в котором располагается приватизируемое чердачное помещение, не должен относиться к категории строений, подлежащих реконструкции;

Должно быть получено согласие собственников других помещений, расположенных непосредственно под (рядом) обустраиваемым чердачным помещением (возможно потребуется согласие всех жильцов);

имеется техническая возможность обустройства чердачного (мансардного) помещения.

Хотя «место под крышей» и является общей собственностью жильцов, а не муниципальных властей, приватизировать чердачное помещение могут только те владельцы, которые проживают на верхнем этаже дома. Для этого заинтересованному лицу даже не обязательно созывать общее собрание. Достаточно обойти дом с подписным листом.

После ремонта чердачными помещениями могли бы пользоваться все собственники квартир в доме. Например, разместить там офис правления ТСЖ, управляющей компании или уполномоченного по непосредственному управлению домом (если выбрана одна из этих трех форм управления). Можно на выгодных условиях сдать чердак в аренду коммунальным, жилищным службам, обустроить там тренажерный зал, солярий, домашний кинотеатр и т.п. А наружные стены сдать агентствам для размещения на них рекламных плакатов и щитов.

Собственники могут дать согласие на:

Передачу чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

Реконструкцию чердака с уменьшением общей долевой собственности (часть общей собственности передается покупателю) или без таковой.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть освоение чердачного пространства.

Порядок сбора необходимых документов для оформления мансард/чардака

1. Получение чердака/мансарды в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

Получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья (ТСЖ или ЖСК);

Заключение договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

Получение согласия собственников многоквартирного дома на переоборудование;

Проведение переустройства чердака;

Получение акта о проведенном переустройстве;

Внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются следующими нормативными документами:

Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ от 22.12.2004); Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»; Постановлением Правительства города Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах», ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

2. Реконструкция или надстройка мансардного этажа с последующей передачей помещений клиенту в собственность.

В этом случае схема такова:

Принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

Получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

Проведение строительных и строительно-ремонтных работ и последующий ввод в эксплуатацию реконструированных помещений;

Внесение изменений в техническую и иную документацию;

Передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на данное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условием совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Оформление чердаков и мансард в собственность

Оформление прав на переустройство чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа (приватизацию чердака) осуществляется посредством проведения реконструктивных работ в рамках законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации с учетом применения специального законодательства, регулирующего вопросы строительства, реконструкции, предпроектной и проектной подготовки, схематично выглядит следующим образом:

Присоединение чердака или мансарды (приватизация мансарды чердака)

Этап первый

Сбор документации об юридически значимых фактах праводееспособности и исходных данных об объекте предполагаемых инвестиций (здании, домовладении):

Юридический статус (организация, гражданин);

Право на жилище (собственность, наем, аренда, безвозмездное пользование);

Способ приобретения права на жилище (долевое участие в строительстве жилья, купля-продажа, приватизация и т.д.);

Предполагаемый объем инвестиций (в денежном выражении);

Принадлежность здания к тому или иному жилищному фонду (государственный (в том числе ведомственный), частный);

Сведения о балансодержателе здания (например, Дирекция единого заказчика района, специализированная управляющая компания);

Наличие зарегистрированного в установленном порядке Кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) и паспорта домовладения (здания), составленного органом технической инвентаризации;

Наличие либо отсутствие зарегистрированного Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и его отношение к эксплуатации домовладения (здания).

Этап второй

Определение технической возможности переустройства чердачных помещений:

Получение у балансодержателя (эксплуатирующей организации) здания (домовладения) заверенной копии Паспорта домовладения;

Заказ в специализированной (проектной) организации на выполнение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений в мансардный этаж жилого или иного (офисного) типа;

Получение технического заключения о возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений. По техническому заключению определение перспективы инвестиционного процесса по переустройству (реконструкции) чердачных помещений либо его прекращение.

Этап третий

При положительном техническом заключении, т.е. наличии технической возможности переустройства (реконструкции) чердачных помещений, Исполнитель обязуется:

Подготовить необходимые документы для обращения в префектуру соответствующего (по месту нахождения объекта) административного округа с целью организации и проведения специального конкурса по определению инвестора, претендующего на проведение работ по переустройству (реконструкции) чердачных помещений, и передает их в конкурсную комиссию префектуры. В состав документов входят: техническое заключение МосжилНИИпроекта, проектная документация, расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Состав инстанций (служб), согласующих проектную документацию, определяет конкурсная комиссия префектуры;

Оформить результаты конкурса в виде заверенной копии распоряжения префекта, утверждающего решение конкурсной комиссии;

Получить заключение и учетную регистрацию инвестиционного контракта на реконструкцию чердачных помещений.

Этап четвертый

Разработка проекта;

Заключение договора строительного подряда, сопровождающегося заключением со страховой компанией договора о страховании рисков при выполнении подрядчиком строительных работ;

Оформление государственной приемки объекта реконструкции (акты приемки, распоряжения об утверждении актов приемки);

Оформление документа ввода в эксплуатацию, справки о присвоении адресных реквизитов;

Заказ и получение документов технической инвентаризации, государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество (помещения мансардного этажа);

Государственная регистрация права собственности на помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Закон г. Москвы от 09.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве»).

Незаконное оформление чердачных помещений

В последнее время участились случаи неправомерной приватизации чердаков. Часто это происходит с санкции территориальных управлений административных районов. Жильцы дома, где произошла незаконная приватизация чердачных помещений, могут обжаловать ее в судебном порядке, так как в соответствии с действующим законодательством реконструкция любых помещений в доме может осуществляться лишь с согласия собственников квартир (положения Жилищного кодекса РФ и других регламентирующих документов). Согласно ст. 35 Конституции РФ, ст. 117 ГК РСФСР, ст. 3 Закона РФ «О собственности» и ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью производится лишь по соглашению всех ее участников, и никто не может быть лишен имущества иначе, как по решению суда.

Если окажется, что муниципальные власти, не получив согласия собственников квартир, отдали чердак вашего дома в аренду коммерческим фирмам, владельцы жилья и долевых метров чердачного помещения (через правление ТСЖ, управляющую компанию или уполномоченного по непосредственному управлению домом) вправе начать в судебном порядке процедуру восстановления своих законных прав. Как использовать чердачное помещение согласно ЖК РФ, решают теперь не городские чиновники, а только собственники квартир.

Правовой основой федерального уровня для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в жилые помещения мансардного типа являются следующие законодательные акты:

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Правовой основой регионального уровня, например в г. Москве, для инициирования процесса переустройства (реконструкции) чердачных помещений в помещения мансардного типа является в настоящее время специальный правовой акт г. Москвы – «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве», утвержденное распоряжением мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ. В нем предусмотрено, что приобретение в собственность чердачных помещений возможно путем покупки прав инвестирования на обустройство чердачного помещения (под мансарду).


«Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа (мансардном строительстве) в жилых домах в г. Москве»

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и во исполнение постановления Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы»:

1. Установить, что:

1.1. Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектами административных округов.

1.2. Инвестиционные договоры на выполнение работ, связанных с устройством мансард в муниципальном жилищном фонде города, от имени правительства Москвы заключают префектуры административных округов.

1.3. При устройстве мансард в жилых домах инвесторами могут выступать как юридические, так и физические лица.

1.4. При заключении инвестиционных договоров, связанных с устройством мансард, инвесторы обязаны оплатить в бюджет города стоимость прав инвестирования, определяемую согласно п. 3.2 данного распоряжения. Средства, полученные от оплаты прав инвестирования, направляются на выполнение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования.

1.5. При проведении работ по устройству мансард в жилых домах инвесторам необходимо осуществить компенсационные выплаты собственникам (нанимателям) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ.

Право на компенсации за счет инвесторов имеют жители тех квартир, проживание в которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации.

2. Утвердить «Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве».

3. Департаменту муниципального жилья в месячный срок:

3.1. Разработать и утвердить «Инструкцию по регистрации прав собственности на вновь созданные жилые помещения мансардного типа».

3.2. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета стоимости права инвестирования при освоении чердачного пространства в жилых домах.

3.3. Разработать совместно с МосгорБТИ и утвердить методику расчета компенсационных выплат гражданам в связи с проведением строительных работ согласно постановлению Московской городской думы от 17.01.96 № 5.

3.4. Разработать и утвердить «Положение о проведении конкурсов по реализации прав инвестирования при устройстве мансард в жилых домах г. Москвы».

4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя Департамента муниципального жилья Сапрыкина П.В., префектов административных округов.

Мэр Москвы Ю.М. Лужков

Приложение к распоряжению мэра Москвы от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ

1. Термины и определения:

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Этаж мансардный – этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (стр. 32 СНиП 2.08.02–89*, приложение 2);

Освоение чердачного пространства – проведение работ (мансардное строительство) с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

2. Общие положения

2.1. Настоящее Положение определяет условия приобретения прав инвестирования и порядок освоения чердачных пространств для устройства мансард в жилых домах в г. Москве.

2.2. Положение разработано в соответствии с постановлением Московской городской думы от 17 января 1996 года № 5 «Об особенностях инвестиционной деятельности при строительстве и реконструкции мансард, пристроек, подземных и иных сооружений на объектах жилищного фонда г. Москвы», в развитие постановления Правительства Москвы от 14 декабря 1993 года «О реконструкции чердачных помещений жилых домов под квартиры и служебные помещения мансардного типа» № 1149 и распоряжения мэра Москвы от 7 февраля 1995 года № 67-РМ «О реконструкции чердачных помещений жилых домов с проведением планово-предупредительного ремонта».

2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства (мансардное строительство) на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.

2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.

При этом, если устройство помещений мансардного типа осуществляется над всем жилым домом с изменением фасада, то действует порядок, установленный в распоряжении мэра Москвы от 31 января 1996 года № 39-РМ. Учитывая, что устройство мансардных помещений осуществляется без застройки земельных участков, согласований Московского земельного комитета по данному вопросу не требуется.

2.5.Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением Правительства Москвы от 28.08.93 № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.

3. Порядок оформления документов

3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.

3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.

Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.

Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать часть стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной (конкурсной) комиссией.

По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.

3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.

3.4. Не позднее, чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.

3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.

3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.

3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.

3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся Мосгор БТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.

3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.

Жители последних этажей жилых домов могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа) (стр. 32 СНИП 2.08.02-89, приложение 2).

Освоение чердачного пространства – проведение работ с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами: с оформлением мансардного помещения в собственность и без оформления (на праве аренды, либо безвозмездного пользования). Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличие ТСЖ, количества членов ТСЖ, качественный состав членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличие оформленных прав на долевую собственность и на землю и т.д.

Процесс оформления чердака над квартирой в собственность достаточно трудоемок и занимает большой период времени, а так же требует значительных финансовых затрат.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этой же нормой распоряжение чердаком происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Собственники могут дать согласие на совершение 2-х видов действий с чердаком:

  • передача чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

  • реконструкция чердака с уменьшением общей долевой собственности или без такового.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть по какому пути освоения чердачного пространства стоит идти.

Этапы присоединения чердака

Способ с получением чердака в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

  • получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья, ТСЖ или ЖСК;

  • заключения договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

  • проведение переустройства чердака;

  • получение акта о проведенном переустройстве;

  • внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

Второй способ более выгодный для клиента, но более трудоемкий и дорогой. В данном случае мансардное помещение передается Клиенту в собственность.

В данном случае схема такова:

  • принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

  • получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

  • проведение СМР и последующий ввод в эксплуатацию результатов реконструкции;

  • внесение изменений в техническую и иную документацию;

  • передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на мансардное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условиям совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Специалисты отдела присоединения чердаков окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по оформлению чердаков над квартирой в собственность.