В некоторых случаях вас могут выселить на улицу на вполне законных основаниях. Вот 5 причин, по которым можно лишиться жилья.
Вы "бывший член семьи" собственника
Саша и Маша живут в квартире, которую Саша купил до свадьбы. У них двое детей, и вся семья прописана в Сашиной квартире. Пара совместно обставляет квартиру, делает ремонты, ездит в отпуска и планирует совместное будущее.
Через 10 лет семейной жизни что-то идет не так, и ребята решают развестись. Саша выписывает Машу с детьми из своей квартиры по суду - как бывших членов семьи собственника. Маше не остается ничего другого, как уехать с детьми в родной город, в родительскую квартиру.
И все правильно. Хоть дети и не бывают бывшими, закон разрешает так поступить, даже если речь идет о несовершеннолетних.
Любого, кто не является собственником, можно выписать из квартиры. Даже если вы сожительствовали в течение многих лет и покупали квартиру вместе (но почему-то не вписали себя вторым собственником). Даже если мать вашего мужа обещала подарить вашим детям эту квартиру.
Особенно грустные истории случаются, если жилье принадлежало родителям и они не успели составить завещание. В этом случае в права наследования могут вступить братья и сестры супругов. И они, как новые собственники, тоже могут потребовать выселения "лишних" жильцов.
Вы сделали перепланировку или используете квартиру не по назначению
Разумеется, за снос маленькой стенки между ванной и туалетом никто не отберет квартиру. Нужно сделать что-то серьезное. Например, оборудовать бассейн в одной из комнат. Или сделать персональный выход на улицу, продырявив фасадную стену. Что-то, что будет угрожать всему зданию.Использованием квартиры не по назначению считается, если вы сделаете у себя дома офис. Или спа-салон оборудуете. Или какую-нибудь ветлечебницу откроете. И это будет сильно мешать соседям.Выселят не сразу, сначала предпишут вернуть все, как было. Но если вы не отреагируете, то квартиру продадут с торгов. А вам вернут разницу за вычетом всех расходов.
В квартире, кроме вас, есть другие собственники, и их доля больше вашей
Они могут обратиться в суд с требованием признать вашу долю ничтожной и присоединить к их доле. Разумеется, с выплатой вам компенсации. Но что вы купите на эти деньги? Подобные прецеденты уже есть. Ключевой фактор - размер доли: можно ли приравнять ее к одной из комнат. И если это, допустим, четверть доли в однушке, то вы - прямой кандидат на выселение.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года разъяснила, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Ваша квартира в ипотеке
В общем случае кредиторы не имеют право забирать единственное жилье за долги. С одним исключением. Если это не долг по ипотеке. Ипотечную квартиру могут отобрать, даже если вы мать-одиночка с тремя детьми, живете на пособия и вам больше некуда идти. Такую заложенную недвижимость заберут, даже если вы внесли в качестве первоначального взноса материнский капитал - и кстати, его тоже не вернут.К слову, судебные приставы активно добиваются того, чтобы им разрешили отбирать единственное жилье и за другие долги. Например, по автокредиту. Или быстрозаймы. Сейчас обсуждается законопроект, разрешающий обращать взыскание на большие квартиры: когда у должника квадратных метров больше, чем положено минимально на человека.
Вы индивидуальный предприниматель
А по закону ИП отвечает всем своим имуществом. И квартирой тоже. Единственное жилье не забирают, но если у вас есть ваша квартира и, скажем, доля в родительской, то жилье уже не будет считаться единственным. А значит, вполне может попасть под взыскание.
Ну и смотрите предыдущий пункт. Если разрешат продавать с молотка за долги единственное жилье, то предпринимателей это тоже коснется.
Ну и шестым бонусным пунктом напомню всем тем, кто до сих пор не приватизировал квартиру. Человека, который живет в муниципальном жилье и больше 6 месяцев подряд не платит за коммуналку, можно принудительно выселить - не на улицу, но, например, в комнату в общежитии. И это тоже будет законно и правильно.
Эксперты рассказали о плюсах и минусах титульного страхования недвижимости перед ее покупкой
О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится.
Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования - Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как полагают эксперты, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.
Механизм: титульное страхование защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры
Почему теряют право собственности
По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около двух процентов сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.
Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой‑либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств, или лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.
Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из‑за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.
Риски: чаще всего можно лишиться квартиры в случае ошибок, допущенных при регистрации прошлых сделок
Страхование титула
Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно - рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.
Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.
Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», - рассказывает Борис Шаронов.
Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов.
Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются главным образом на результаты банковской проверки заемщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически.
Однако нужно обязательно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек, - на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед данным банком.
Страховка: титульное страхование покрывает рыночную стоимость квартиры, а также расходы на ведение дел в суде
Когда могут отказать
По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.
Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продажи по доверенности.
Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя.
Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит.
Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).
Проблемы: чаще всего квартиры страхуются на три года, а возникнуть у вас на пороге и пригрозить судом могут и через 10 лет
Подводные камни
Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года - срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года.
Однако, во‑первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во‑вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены.
«А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2‑1 процента в год, а в особо сложных случаях может достигать пяти процентов. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.
Еще один важный момент - далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией.
«Титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора, - предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. - Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из‑за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать».
Раньше такие случаи были распространены и являлись показателем недобросовестности страховщиков - ведь в этом случае страховка теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.
«Страховая компания может оспорить и сам факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель плохо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», - говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов . Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки истории квартиры.
Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Купили вы квартиру.
Вдруг на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он не владел вашей жилплощадью, но когда‑то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. И в этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности он не претендует. Придется делить жилье с незнакомым человеком.
Зарубежная практика
За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его, по сути, нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.
В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца, и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая.
Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.
В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование - то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что‑то случилось - государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги.
Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1‑2 процента от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая - 0,15 процента от стоимости объекта.
По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования - сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент.
Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.
На приобретение жилья часто уходят годы - люди копят, откладывая с зарплаты, берут в долг, оформляют ипотеку, связывая себя финансовыми обязательствами на 20 лет, лишь бы обзавестись собственностью. Лишиться недвижимости порой оказывается гораздо проще, чем получить ее.
Долги и беспорядок
Случаи, когда россияне лишаются своего жилья из-за долгов, происходят регулярно. Это могут быть как крупные задолженности, как у одного из жителей Новосибирска, накопившего долгов за ЖКХ на 1,6 миллиона рублей, так и более скромные. При относительно небольшой задолженности судом обычно накладывается запрет на действия с недвижимостью - недавно жительницу Магадана лишили права распоряжаться своей квартирой из-за долга за коммуналку в 200 тысяч рублей. Женщина узнала об этом, только когда собралась продавать квартиру. После оплаты задолженности она вновь получила право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
При долгах по ЖКХ управляющая компания сейчас может накладывать запрет на совершение действий по продаже на квартиры в Росреестре даже без обращения в суд. Но чаще они все же в суд обращаются, так как, выиграв дело и отдав исполнительный лист судебным приставам, есть шанс быстро получить обратно деньги. Например, деньги будут списаны со счетов должника, или при попытке продать квартиру часть денег уйдет приставам в погашение долгов, для снятия обременения с квартир.
Если квартира не собственная, а муниципальная, ее можно лишиться не только из-за долгов, но и просто перестав убираться. В декабре 2017 года из муниципальной квартиры выселили петербуржца, который привел жилье в антисанитарное состояние. На мужчину регулярно жаловались соседи - в итоге с проверкой пришла жилищная инспекция, которая выявила, что, помимо гор мусора, в квартире не подлежит восстановлению напольное покрытие, покрыт слоем копоти потолок, разбиты канализационные трубы, а унитаз и сантехническое оборудование полностью отсутствуют.
Азартные игры и биржевые операции
Реальное казино в России найти не так просто - для этого придется ехать в одну из игорных зон («Азов-Сити» в Краснодарском крае, «Сибирская монета» в Алтайском крае, «Приморье» в Приморской области и «Янтарная» в Калининградской области). Но соотечественников это не останавливает, они активно проигрывают недвижимость в онлайн-казино, делают ставки в букмекерских конторах и с завидной регулярностью умудряются лишиться жилья, играя на бирже.
«Мы с мужем прожили душа в душу больше пяти лет, у нас образцовая семья, сын, - рассказывает жительница Тулы Елена. - И в 2016 году я узнала, что он уже два года как играет на ставках, задолжал 700 тысяч рублей. Оказывается, его родители продали свою квартиру, чтобы расплатиться с его долгами, и теперь им негде жить. Как только я показала, что в шоке и расстроена, его как подменили - он начал кричать, что я его никогда не любила, что не поддерживаю его, и вообще, его долги - это не мои проблемы, его родители просто решили ему помочь, а мне и пальцем шевельнуть лень. Мы развелись через несколько месяцев, разделили квартиру, я с сыном теперь живу отдельно, выплачиваю ипотеку».
На биржах очень часто проигрывают жилье пенсионеры. Дело не столько в удивительной финансовой продвинутости старшего поколения, сколько в активности мошенников. Как правило, те находят одиноких, социально незащищенных россиян и убеждают взять кредит под залог квартиры, чтобы «быстро начать зарабатывать на бирже». Часть заемных денег тратится на обучение на курсах трейдеров, остальные средства - на ставки. Первые несколько ставок действительно приносят игрокам доход, но под разными предлогами наставники не дают жертвам вывести средства из онлайна, а затем рекомендуют провальную транзакцию. Такие происшествия отмечаются по всей России - в 2016-2017 годах несколько подобных случаев было зафиксировано в Красноярске и Саратове, прошлым летом на «развод» со стороны мошенников, обучающих игре на бирже, пожаловалась целая группа жителей Омска.
Нашумевший случай из этого ряда произошел в декабре - 79-летняя жительница Новосибирска решила найти подработку на дому и пришла на собеседование по объявлению. Ей предложили отвечать на звонки, а потом сказали, что есть работа лучше - торговать на бирже. В качестве выгодного вложения пенсионерке порекомендовали партию вертолетов, которую якобы скоро должен купить Китай Для участия в торгах женщину убедили взять кредит на 82 тысячи рублей, а затем и продать квартиру. Следуя советам «аналитиков», женщина сначала выиграла 17 тысяч долларов, а затем проиграла все, включая вырученные за продажу жилья средства.
Подмахнул не глядя
Еще один распространенный вариант мошенничества - когда договор купли-продажи дается жертве на подпись под видом другого документа. Чаще всего документ выдают за договор залога. Такие махинации используют микрокредитные организации, а особенно - частные лица, предлагающие микрозаймы под залог недвижимости. Компании и частные лица, выдающие микрозаймы, пользуются тем, что к ним обычно приходят люди в отчаянном положении, те, кому другим путем денег не получить. Они могут быть не так внимательны к документам, которые подписывают - и вместо того чтобы заложить имущество, продают его кредитору.
По такой схеме недавно лишился квартиры житель Барнаула. Мужчина набрал кредитов и займов в банках и микрофинансовых организациях, по ним накопились задолженности, и в отчаянии он обратился к частному лицу, выдающему деньги под залог недвижимости. Объявление мужчина нашел в газете. В итоге он получил займ в 10 тысяч рублей и потерял свою квартиру, поскольку вместо договора залога подписал договор купли-продажи. К счастью для облапошенного, суд признал его не отвечающим за свои действия на момент сделки, и квартиру удалось вернуть.
Судьба жертвы жилищных мошенников из Вологды, также подписавшего договор купли-продажи жилья не вникая в суть документа, пока решается. Молодой человек не только лишился двух квартир, но едва не стал бездомным, находясь за 650 километров от родного города. Мошенники подружились с одиноким молодым инвалидом, лишившимся родственников и получившим в наследство две квартиры.
Чтобы, как они говорили, помочь другу решить финансовые проблемы, аферисты предложили «фиктивно» продать недвижимость. Как они объяснили жертве, квартиры останутся в его собственности, а через полгода он получит их обратно. За деньгами, которые молодой человек якобы должен был получить со сделки, они вместе поехали в Петербург, где горе-друзья бросили своего товарища без денег и без документов.
Инвалид четыре месяца вел жизнь бездомного, обнаружить его удалось благодаря кошке - мошенники попросту выбросили животное в подъезд. Это заметили соседи и обратились в полицию, утверждая, что хозяин никогда бы не бросил кошку. Сначала возбудили дело об убийстве, затем оно было переквалифицировано в дело о мошенничестве. Потерпевший доставлен обратно в Вологду, но сможет ли он вернуть себе недвижимость, будет решаться в суде.
Получив право собственности на квартиру или постоянную прописку в ней, не стоит расслабляться: даже при таком раскладе легко можно стать претендентом на выселение.
В последнее время суды стали менее лояльны к т.н. «формальным жильцам», которые по документам числятся собственниками или членами семьи собственника (нанимателя), но фактически живут в другом месте.
За последние несколько лет судебная практика существенно обогатилась решениями о признании таких жильцов утратившими право пользования квартирой. Приведу несколько показательных примеров.
1. Собственника доли в квартире признали утратившим право собственности на нее.
Многие полагают, что собственности можно лишиться только в случае добровольной ее передачи по сделке.
Но не все так просто: закон предусматривает возможность приобретения собственности на имущество другими людьми, если фактически владеют им они, а не собственник.
Для этого им нужно владеть недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение 15-ти лет, после чего суд признает их собственниками.
При этом не принимается во внимание, что у имущества уже есть формальный собственник (по документам), если он долгое время отсутствует, не содержит свое имущество и не проявляет никаких намерений пользоваться им.
Так произошло и с собственницей 1/3 доли в квартире, которая отсутствовала более 20 лет. Вторая сособственница, у которой было 2/3, подала в суд иск о признании за ней права собственности и на 1/3, сославшись на то, что:
Вторую сособственницу никто никогда не видел в этой квартире, никаких действий с ее стороны, свидетельствующих о желании проживать там, не совершалось,
Истец самостоятельно несла все расходы по оплате коммунальных услуг, ремонту и содержанию квартиры,
Истец фактически владела всей квартирой открыто и добросовестно более 20-ти лет.
Применив срок приобретательной давности, суд признал ответчика утратившей право собственности на 1/3 в квартире, а истца – приобретшей собственность на эту долю.
2. Члена семьи нанимателя квартиры признали утратившим право пользования ею и выселили.
Верховный суд вынес прецедентное решение: членов семьи нанимателя (сына и внука) выселили в связи с длительным непроживанием в квартире (дело № 78-КП6-2).
В суд подала хозяйка квартиры, которая получила ее по ордеру еще в 1980 году, – на тот момент семья состояла из ее супруга и двоих сыновей. Через год старший сын женился и переехал в квартиру супруги, вскоре у них родился сын (внук истца).
Из родительской квартиры сын не выписывался и продолжал там числиться как член семьи нанимателя, хотя в оплате коммунальных услуг не участвовал.
В 2005 году сын прописал туда еще и внука (согласия нанимателя для вселения несовершеннолетнего ребенка не требуется по закону). Но ни сын, ни внук в спорной квартире так и не проживали.
Спустя некоторое время сын развелся с женой и решил вернуться к матери вместе с уже повзрослевшим внуком. Но та не согласилась и подала в суд на выселение их обоих.
Все суды отказали истцу, сославшись на то, что временное непроживание не влечет утрату права пользования жилым помещением.
Однако Верховный суд напомнил о статье 83 Жилищного кодекса, согласно которой договор социального найма считается расторгнутым с моменты выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.
Суд учел, что выезд ответчика из спорной квартиры был добровольным, длительное время он проживал по другому адресу, в связи с чем следует признать его утратившим право пользования жилым помещением.
По мнению Верховного суда, нельзя выселить из квартиры в связи с длительным отсутствием только если выезд носит:
Временный характер (ответчик оставил часть своих вещей и намеревается через какое-то время вернуться), или
Вынужденный характер (конфликт с другими жильцами квартиры, чинят препятствия к вселению и проживанию).
Если же ответчик съехал добровольно и насовсем, это расценивается как фактический отказ от права на квартиру.
Таким образом, отсутствующие жильцы сильно рискуют остаться в итоге без жилья!
У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.
Утрата права собственности за бесхозяйственность
Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.
Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.
«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов , — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».
В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.
Имущественные потери владельцев долевой собственности
Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.
Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.
Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.
Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
Лишение прав ипотечных должников
Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.
Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».